Önálló lakás eladás. Hogyan adjunk el gyorsabban egy lakást: ingatlanügynök tanácsa

Hogyan lehet gyorsan eladni egy lakást? Milyen dokumentumok szükségesek egy lakás eladásához? Hogyan adjunk el egy lakást közvetítők nélkül?

Üdvözlet, barátok! Veled van Alexander Berezhnov, vállalkozó és a HiterBober.ru üzleti magazin alapítója.

Azért döntöttem úgy, hogy megírom ezt a cikket, mert 2 alkalommal adtam el lakásaimat, mind önállóan, mind közvetítő (ingatlanügynök) segítségével.

Ebben szereztem némi tapasztalatot, és elkezdtem segíteni barátaimnak ingatlanok eladásában és vásárlásában.

Ennek eredményeként kidolgoztam saját, lépésről-lépésre szóló instrukciómat, melynek segítségével bárki könnyedén eladhatja lakását gyorsan és pillanatnyilag a lehető legjobb áron.

Hajrá barátaim!

1. Hol kezdjem el egy lakás vagy bármely más ingatlan eladását

Kevesen tudják, hogy céltudatosan kell elkezdeni az ingatlanértékesítést. Ettől függ a lakása eladásának időpontja, az elfogadható fizetési módok és a kaució nagysága (alakításkor).

Ez azt jelenti, hogy nem feltétlenül egyetlen lakást ad el, lehet, hogy több is van. És még az ingatlanosok is, akik felhívják a tulajdonosokat a kérdéssel: – Eladod a lakást?, néha azt hallják válaszul: – Igen, eladom, de pontosan melyiket?

A lakás eladásának céljai

Tekintsünk néhány lehetséges célt egy lakás eladására:

• költözés tágasabb lakásba (felár ellenében);
• kisebb lakótérbe költözni;
• készpénzszükséglet sürgős szükségletekhez (gyermekoktatás, kezelés, esküvő);
• autó vásárlás vagy vállalkozás indítása;
• másik városba költözés (más országba vagy külvárosba);
• lakás cseréje magánházzá;
• pénzt fektetni egy jövedelmezőbb pénzügyi eszközbe (erről már írtam az egyik korábbi cikkben).

A céltól függően a lakás értékesítésének feltételei is meghatározásra kerülnek.

Ha elvileg magánházba szeretne költözni, de ez az üzlet nem működik az Ön számára, több hónapra vagy akár évekre is eladhatja lakását.

De vannak sürgősségi esetek is.

Tegyük fel, hogy véletlenül talált egy tágasabb ingatlant vonzó áron, amiről régóta álmodott. És mivel az ár vonzó, hogy ne hagyja ki ezt a lehetőséget, letétet tett érte.

Most egy hónapon belül el kell adnia lakását, hogy ne veszítse el a kaució formájában adott pénzt.

A lakás adásvételét háromféleképpen lehet regisztrálni: önállóan, közjegyzőn keresztül vagy ügynökség segítségével. Az első módszer a legkockázatosabb. Mindazonáltal mindegyik megállapodás megkötését és kötelező regisztrációját igényli a Rosreestrnél.

A lakás eladásának folyamata szakaszosan zajlik. Ezenkívül minden szakasznak megvannak a saját jellemzői és árnyalatai.

A lakás adásvétele szabályozott eljárást von maga után, amelyben az egyik fél vállalja, hogy pénzdíj ellenében lakóhelyiséget állandó birtokba és használatba ad át a másik félnek.

A vásárlás az alábbi séma szerinti ügylet megkötésével történik:

1. lakáskeresés, jogi „tisztaságának” ellenőrzése (teher nélkül);
2. feltételek megbeszélése, előszerződés megkötése;
3. előleg fizetése (megállapodás alapján);
4. dokumentumok elkészítése;
5. a fő megállapodás megkötése;
6. a tulajdonjogok bejegyzése a Rosreestr-ben az új tulajdonos által;
7. az átvételi igazolás aláírása, fizetés teljesítése.

Ebben az esetben háromféleképpen regisztrálhatja egy lakás adásvételét:

• egyedül;
• közjegyzőnél;
• az ügynökségnél.

Egyedül

Az önbejegyzés két magánszemély közötti adásvételi ügylet megkötése ingatlanügynök vagy ingatlaniroda részvétele nélkül. Feltételezi:

• a szerződés teljesítése egyszerű írásos formában;
• a tulajdoni okirat (adásvételi szerződés) közjegyzőnél történő bejegyzésének elmulasztása;
• az összes szükséges dokumentum független benyújtása a Rosreestr.

Ennek az értékesítési rendszernek kockázatai vannak: a hétköznapi polgárok nem mindig tudják megfelelően elkészíteni a szerződést és megfelelni minden jogi árnyalatnak. A kompetens ügylet lebonyolításához jogi ismeretek és tájékozottság szükséges a lakáseladás folyamatában. Hiányuk a szerződés érvénytelenségét vonhatja maga után.

1. táblázat: Adásvételi ügylet önálló lebonyolításának költségei

Jegyzet. A táblázatban feltüntetett árak hozzávetőlegesek. Kissé eltérhetnek a meglévőktől.

A közjegyzőnél

Ez magában foglalja a megállapodás megkötését annak utólagos közjegyzői hitelesítésével. Az ilyen dokumentum jogilag jelentőssé válik és jogalappal rendelkezik. Ezenkívül a közjegyző:

• felelősséget visel a szerződés helyességéért;
• tanácsot ad az ügylet megkötéséhez szükséges dokumentumokkal kapcsolatban;
• a vásárlás és eladás kockázatairól és árnyalatairól fog beszélni.

A szerződés közjegyzőnél történő bejegyzésének költsége:

1. a tranzakció összegének egy százaléka (ha a lakás költsége legfeljebb 1 000 000 rubel);
2. tízezer rubel + a tranzakció teljes összegének 0,75% -a (ha az eladás tárgya több mint egy millió).

Az ügynökségnél

A legelterjedtebb az ingatlanértékesítés ügynökségek segítségével. A polgárok több mint 80%-a használja ezt az értékesítési rendszert. Ez a tendencia a jogbiztonsághoz és az ügylet jogszerűségének garanciájához kapcsolódik.

Általános szabály, hogy az ügynökség gondoskodik az összes előkészítésről, segítséget nyújtva a szükséges dokumentumok elkészítésében. Ebben az esetben az ingatlanos:

• megfelelő lakást keres;
• tárgyal az ingatlan tulajdonosával;
• megtárgyalja a feltételeket az eladóval az ügyfél kívánságai alapján;
• megállapodást köt;
• utasításokat ad a dokumentumok helyes kitöltésére vonatkozóan;
• jelen van a tranzakció minden szakaszában;
• lakásértékesítéskor egyéb jogi jellegű cselekményeket végez.

Hátránya az ügynökségi szolgáltatások magas ára. Átlagosan a lakhatási költségek két-öt százaléka között mozog.

Tranzakciós lehetőségek

A tranzakció lebonyolítására többféle lehetőség is lehet. Általános szabály, hogy ez adásvétel:

• lakások;
• megoszt;
• rokonok között végeznek.

Lakás adás-vétel

A lakás adásvétele a legelterjedtebb lehetőség (a részesedés és a szoba eladásához képest). Sajátosságok:

1. A tulajdonosok száma. Néha az eladó fél nem egy személy – több háztulajdonos is lehet. Mindegyiküknek hozzájárulását kell adnia a lakás eladásához. Ebben az esetben a tulajdonosok személyesen írják alá a megállapodást a tranzakció összes résztvevőjének jelenlétében.
2. Lakásterhelés. A szerződés aláírása előtt célszerű ellenőrizni annak elérhetőségét.
3. Kiskorú gyerekek.- bonyolult az eljárás. Ez annak köszönhető, hogy engedélyt kell szerezni a tranzakció lebonyolítására a gondnokságot és gondnokságot szabályozó hatóságtól.
4. Adózás. Az adót az öt évnél rövidebb (ajándékozás, privatizáció vagy eltartottal kötött élethosszig tartó tartási szerződés esetén három évnél rövidebb) tulajdonban lévő ingatlanok terhelik.

Ezen kívül lakást vásárolhat:

• a másodlagos ingatlanpiacon;
• új épületben;
• épülő épületben.

A megállapodás megkötése minden esetben az ügyletkötés szerves részét képezi. Fontos azonban figyelembe venni, hogy egy új épületben nyilvánvalóan nincs lakásterhelés, vagyis lényegesen kevesebb a kockázat a vásárláskor.

Ha a lakás nem új, lehetőség van utánfutós lakás vásárlására. Ezért csak akkor lehet helyesen vásárolni lakást a másodlagos piacon, ha minden dokumentumot gondosan ellenőriznek.

Lakásrészesedés adás-vétele

A lakásrészesedés eladása nem olyan gyakori. Ők adják a legkevesebbet az ingatlanpiacon. Ennek oka az alacsony kereslet és a nagy kínálat hiánya.

Sokan nem kockáztatják a részvényvásárlást, mert ebben az esetben az új tulajdonosnak idegenekkel kell megosztania a lakóteret. Ezért a részvényt leggyakrabban rokonoknak vagy barátoknak adják el.

Emellett az üzletrész elidegenítésének van egy sajátossága: a lakás tulajdonosa az eladás előtt köteles felajánlani az üzletrész megvásárlását más tulajdonosoknak, akiknek vételi elővásárlási jogát a Ptk. Ahol:

• A javaslatot írásban kell megtenni. A közjegyzői regisztráció nem kötelező, de bizonyos esetekben jelentős jogi segítségként szolgálhat. Ezenkívül jobb, ha a dokumentumot postai úton küldi el nyugtával és a tartalom leltárával.
• Visszautasítás vagy egy hónapon belüli válasz hiánya esetén a részvény tulajdonosának jogában áll azt harmadik félnek eladni.

Vásárlás és eladás rokonok között

Ritka a rokonok közötti lakásvásárlás és -eladás. Az elidegenedés leggyakrabban ajándékon vagy végrendeleten keresztül történik.

Ha azonban a polgárok úgy döntenek, hogy ilyen tranzakciót hajtanak végre, a következő árnyalatokat kell figyelembe venni:

1. Adót kell fizetni a lakhatási költségek után (ha a lakás öt évnél rövidebb ideje van, és több mint 1 millió rubel). Sokan ravaszsághoz folyamodnak, és a valós értékénél lényegesen alacsonyabb összeget jeleznek. A tranzakciók felett azonban az adóhatóság gyakorol ellenőrzést. Ha a megadott összeg a piaci érték alatt van, és egyértelműen alulbecsülik, akkor az adót emelik, és büntetéseket is kell fizetni.

Jegyzet. Ebben az esetben nem lesz lehetőség adólevonásra, mivel az adótörvénykönyv 220. cikke kimondja, hogy annak igénybevételéhez a vevő nem lehet az eladó rokona.

1. Ingatlanmegosztás. Ha a lakást házas polgár vásárolta, a megvásárolt lakás közösen szerzett ingatlannak minősül. Ennek megfelelően a válás során fel kell osztani a házastársak között.
2. Az ügylet formalitása. Gyakran előfordul, hogy a rokonok közötti lakást adásvételi szerződés alapján adják el tényleges pénzátutalás nélkül, és az egyik fél megállapodás alapján továbbra is a lakásban lakik. De érdemes emlékezni arra, hogy ha az új tulajdonos úgy dönt, hogy kilakoltat egy rokont, akkor ezt akadálytalanul megteheti, a törvény az ő oldalán áll.

Határidők

Lakásértékesítéskor a szerződés feltételeit a felek megtárgyalják. Az előszerződés és a főszerződés aláírása között eltelt idő változhat. A vállalkozók önállóan határozzák meg annak időtartamát.

A tulajdonjog bejegyzésekor azonban a lakás új tulajdonosának tudnia kell, hogy az eljárás lefolytatására a kormányszerv maga határozza meg a határidőket. Ennek időtartama:

• Rosreestrben - tíz nap;
• a Multifunkcionális Központban - akár hét napig.

A szerződés tartalmára vonatkozó követelmények

Az adásvételi szerződés lényeges feltétele annak tárgya és a lakás ára. Ez azt jelenti, hogy ezen információk megadása nélkül a szerződés meg nem kötöttnek minősül.

Az alany élettérnek számít – területe, paraméterei, elhelyezkedése. A feltüntetett ár az igazi, amiért eladják. Tilos szándékosan csökkenteni vagy felfújni a költségeket, ha a lakás ténylegesen a szerződésben foglaltnál alacsonyabb áron kerül eladásra.

Jegyzet. A megállapodás egyszerű írásos formában jön létre. Tartalmaznia kell a felek jogait és kötelezettségeit, valamint az ügylet feltételeit.

A szerződésben az is szerepel:

• a felek személyes személyes adatai (teljes név, bejegyzésük, születési idő, útlevél adatai);
• az objektum részletes leírása (terület, elhelyezkedés, emeletek száma stb.);
• lakhatási költségek;
• terhelések hiánya, letartóztatások;
• az átépítés jelenléte és annak kialakítása.

Ezen kívül figyelmet kell fordítani a lakásban regisztrált személyekre vonatkozó pontra. Ha léteznek, a vevőnek el kell döntenie, hogy készen áll-e tehermentes lakás vásárlására.

A dokumentum 2017-re vonatkozik.

Szükséges dokumentumok

Az ügylet megkötéséhez szükséges dokumentumokat mindegyik fél elkészíti. Némelyikük közjegyzői igazolást igényel.

Dokumentumok az eladónak

2. táblázat: Az eladó által biztosított adásvételi regisztrációhoz szükséges dokumentumok

Dokumentum	jegyzet
Útlevél	Másolat és eredeti
Házassági anyakönyvi kivonat és beleegyezése a lakás eladásába a házastárstól	Feltéve, ha az eladó lakást a házasság ideje alatt vásárolták. Az eladási hozzájárulás közjegyzői hitelesítéshez kötött
A tulajdonjog alapja (ajándékozási szerződés, adásvételi szerződés, csere, stb.)	Az eredeti dokumentumot mellékeljük
Kivonat a Rosreestr	A tulajdonjog igazolása
Lakóhelyiség műszaki vagy kataszteri útlevele	A BTI-ből kiderül
A gyámhatóság engedélye	Feltéve, ha a lakás (vagy annak részesedése) tulajdonosa kiskorú
Igazolás egy lakás adósságának hiányáról	Az adósságkötelezettségek hiányának megerősítéséhez szükséges
Kivonat a háznyilvántartásból	Ez legkésőbb egy hónappal a tervezett tranzakció befejezése előtt kiderül

Dokumentumok a vevő számára

3. táblázat: A vevő által az adásvétel nyilvántartásba vételéhez szükséges dokumentumok

Hol nyújtják be a dokumentumokat?

Nem minden vásárló tudja, hol kell lakás adásvételi szerződést kötni és hol kell benyújtani a dokumentumokat. Regisztrálni lehet:

• Rosreestr;
• Többfunkciós központ.

Ez egy kötelező szakasz, amely nélkül a tulajdonosi jogok átruházása lehetetlen.

Mit kell ellenőrizni a tranzakció megkötése előtt

Az adásvételi ügylet megkötése előtt ellenőrizni kell:

• eladó;
• dokumentumok hitelessége;
• a lakáson lévő teher jelenléte.

Lakástulajdonosok és eladók ellenőrzése

A tranzakció véglegesítése előtt fontos lépés az ingatlaneladó ellenőrzése. Ehhez szüksége van:

1. Tekintse meg az eladó útlevelét, hogy megbizonyosodjon annak hitelességéről.
2. Tájékozódjon a lakás tulajdonosainak számáról, valamint megszerzésének alapjáról. A megadott információkat a Rosreestr.

Jegyzet. Ha a lakást az eladó örökölte, kérdezze meg a közjegyzőt a többi örökös jelenlétéről.

1. Ha a lakás tulajdonosa és az eladó különböző személyek, akkor ellenőrizni kell, hogy rendelkezésre áll-e a meghatalmazás, amely utóbbi a lakás elidegenítésére jogosít fel. Ezt azonban közjegyzői hitelesítéssel kell alátámasztani.

A dokumentumok hitelessége

A dokumentumok hitelessége kulcsfontosságú szempont, amire érdemes odafigyelni lakásvásárláskor. A hamisított és érvénytelen papírok illegális ügyletet okozhatnak, amely ezt követően jogi eljáráshoz és a szerződés érvénytelenítéséhez vezet.

Különös figyelmet kell fordítani az olyan dokumentumok megbízhatóságára, mint:

• az a megállapodás, amely alapján az eladó tulajdonjogot kapott (ajándékozási, adásvételi, csere-, öröklési szerződés stb.);
• lakhatási terhek hiányát igazoló igazolások (a lakásban regisztrált személyek listája);
• jelzálogszerződés (ha az ingatlant jelzáloggal vásárolták);
• eladó útlevele.

Ezen dokumentumok hamisítása azt jelenti, hogy illegálisan próbálják eladni a lakást.

A lakáson teher rendelkezésre állása

A terhelés a lakásra kiszabott korlátozás, amely a tulajdonosváltástól függetlenül fennáll. Az ilyen házakat nehéz eladni. Ezért sok eladó trükkökhöz folyamodik, és hallgat a rendelkezésre állásáról.

Jegyzet. A teher jelenlétére vonatkozó információkat az Egységes Állami Ingatlannyilvántartás (USRN) kivonata tartalmazza.

4. táblázat Lakásterhelési típusok

Kilátás	jegyzet
Jelzálog	A kifizetetlen jelzálog, amely zálogjogot helyez az ingatlanra, akadálya lehet annak eladásának.
Bérlés	Lakóhelyiségek értékesítése abban a pillanatban, amikor azokat más polgároknak bérbe adják
Bérleti bérlet (megállapodás, amely alapján az állampolgár élete során vagy egy bizonyos ideig mindent megad a tulajdonosnak, ami szükséges. Cserébe megkapja a lakása tulajdonjogát)	Elfogadhatatlan egy olyan lakás eladása, amely a jövőben új tulajdonoshoz kerül
Letartóztatás	Egy letartóztatott ingatlan eladása problémás. A letartóztatás oka a számlák és szolgáltatások hosszú ideig tartó elmaradása volt. Ebben az esetben a kormányzati szolgálatok korlátozásokat alkalmaznak
Bizalomkezelés	A vagyonkezelés azt jelenti, hogy egy bizonyos ideig egy kívülálló vagyonáról gondoskodunk. Ez idő alatt joga van lakásban élni

A tranzakció teljesítésének eljárása

A lakásvásárlás folyamata lépésről lépésre:

1. Szerződés megkötése és bejegyzése.
2. Lakás átadása.
3. Fizetés.

Megállapodás megkötése

A megállapodás megkötése az ügylet fontos szakasza. Az aláírás előtt a lakás elidegenítésének eljárását és költségét érintő valamennyi lényeges feltétel megtárgyalásra kerül.

A kezdeti szakaszban az eladó és a vevő előzetes megállapodást kötnek, amelyben megállapodnak az eladás dátumának feltételeiről és annak összegéről. Ez a dokumentum egyfajta „foglalás” a megvásárolt lakásra, kifejezve a felek szerződéskötési szándékát.

Ezt követően az eladó elkészíti a dokumentumokat és elkészíti a főszerződés szövegét. Ezt az eljárást rendkívül óvatosan kell kezelni. A szerződésben előforduló hibák vagy pontatlanságok a jövőben jogi következményekkel járhatnak. Ez különösen igaz a lakhatási költségekre.

jegyzet. Sok eladó bevet egy trükköt, és ragaszkodik ahhoz, hogy alacsonyabb árat adjon meg a szerződésben. Az érv az eladó vonakodása az adófizetéstől. Az ilyen feltételekhez azonban nem szabad beleegyeznie – a szerződés felmondása esetén a vevő lesz a károsult fél. A bíróságon nehéz lesz bizonyítani, hogy többet fizetett. Valószínűleg visszakapja a szerződésben meghatározott összeget.

A szerződés elkészítése után a felek aláírják. Ebben az esetben a tranzakcióban részt vevő valamennyi félnek jelen kell lennie a jóváhagyáskor.

Lakás átadása

A lakás átadása átadási okirat aláírásával történik. Valójában ez azt jelenti, hogy a vevőnek nincs panasza a lakás állapotával kapcsolatban, és megerősíti a megvásárolt házhoz tartozó kulcsok és dokumentumok átadásának tényét is.

Átadási okirat:

1. Egyszerű írásos formában összeállítva.
2. Szabad formában kell kitölteni.
3. Nem igényel közjegyzői igazolást.
4. Tartalmaz információkat a ház állapotáról, címéről, valamint az összeállítás dátumáról, a felek személyes adatairól és aláírásairól.

jegyzet. Az átruházási okiratot a lakás tulajdonjogának bejegyzése után kell aláírni. Ez garantálja, hogy a dokumentumokat nyilvántartásba veszik, és ne küldjék vissza felülvizsgálatra.

Pénz átutalása

A szerződés és az átadási okirat aláírása, valamint a Rosreestr-ben történő regisztráció után megtörténik az utolsó szakasz - a fizetés.

Az alábbi módok egyikén fizetheti ki lakását:

• értékmegőrző;
• készpénz nélküli fizetések;
• bankszámla.

Az első módszer a legnépszerűbb. A fizetés jogszerűen és biztonságosan történik.

jegyzet. Fizetéskor vegyen át egy nyugtát az eladótól, amely megerősíti, hogy az összeget megkapta. A dokumentum szabad formában készült, és a fizetés visszaigazolása.

A lakáshoz való jogok átruházásának állami nyilvántartásba vétele

A lakás tulajdonjogának átruházásának nyilvántartásba vétele a lakáselidegenítés során a tranzakciók kötelező eleme. Ennek hiányában az eladás nem teljesítettnek minősül, és a vevő nem lesz a lakás tényleges tulajdonosa. De nem mindenki tudja, hol kell megállapodást kötni.

A regisztrációs eljáráshoz dokumentumokat kell benyújtania a Rosreestrnek vagy a Multifunkcionális Központnak. Ugyanakkor egy lakás adásvételének regisztrációja az MFC-ben gyorsabban történik - néhány napon belül.

Dokumentáció

5. táblázat A tulajdonjog bejegyzéséhez szükséges dokumentumok

Dokumentum	jegyzet
Egy ügylet állami bejegyzésére irányuló kérelem	A vevőnek kell kitöltenie
A tranzakcióban részt vevő felek útlevelei	A dokumentumok másolatait biztosítjuk
Adásvételi szerződés	A tranzakcióban részt vevő valamennyi félnek alá kell írnia
Lakásátvételi igazolás
Kataszteri és műszaki útlevél	BTI által kibocsátva
Nyugta az állami illeték befizetéséről	Eredeti
Közjegyző által hitelesített meghatalmazás	Ha az eladó helyett képviselője vesz részt az ügyletben

Milyen esetekben lehet megtagadni?

Az elutasítás okai nagyon eltérőek lehetnek. Általában ez az egyik szükséges dokumentum benyújtásának elmulasztása.

6. táblázat: Gyakori okok a tulajdonjogok bejegyzésének elutasítására a Rosreestr

Jogi	Anyag (dokumentumokhoz kapcsolódó)
A gyámhatósági feltételek nem teljesültek (kiskorúakat érintő ügyleteknél)	A tranzakció lebonyolításához szükséges dokumentum (például megállapodás) hiánya
Ügylet végrehajtása olyan személy által, aki nem rendelkezik az ingatlan feletti rendelkezési joggal (nincs a lakás tulajdonjoga, illetve eladására vonatkozó meghatalmazás)	Lényeges feltétel hiánya a benyújtott szerződésben (például a lakás költségének feltüntetésének elmulasztása)
Irat (kérelem) illetéktelen személy általi benyújtása	Egy személy vagy szerv igazolt beleegyezésének hiánya az ügylet végrehajtásához (például a házastárs hozzájárulásának hiánya a közösen szerzett vagyonnal folytatott ügylethez)
Jelenlegi letartóztatás rendelkezésre állása az ingatlanon	A közös tulajdoni jogon belüli részesedés megvásárlására vonatkozó elővásárlási jogról való lemondást nem terjesztették elő

Árnyalatok

Az adásvételi ügyletnek megvannak a maga árnyalatai, amelyeket figyelembe kell venni a megkötésekor.

Lehetséges kockázatok lakásvásárláskor

A fő kockázatot a csalóval való tranzakció megkötése jelenti. Ebben az esetben az egyetlen megoldás a per. A megtévesztett vásárlók azonban nem mindig tudják megvédeni jogaikat bíróságon keresztül. Ezért figyelembe kell venni a lehetséges kockázatokat:

1. Kiskorúak jogainak megsértése. A tranzakció előtt meg kell győződnie arról, hogy 18 éven aluli gyermek nincs bejelentkezve a lakásba. Főleg, ha szülői gondoskodás nélkül maradnak.
2. A volt házastársak jogainak megsértése. Ha a házastársak a házasság alatt vásárolták meg a lakást, de az egyikük javára privatizálták, a második házastársnak joga van az eladás után is tartózkodni. Ebben a tekintetben fennáll annak a veszélye, hogy „állandó lakossal” vásárolnak lakást.
3. A regisztrált állampolgárok jogainak megsértése. Teher a lakásba bejegyzett és állandó tartózkodási joggal rendelkező személyek formájában (akik megtagadták a privatizációt, bérleti szerződés vagy végrendeleti megtagadás alapján élnek stb.).
4. Az eladó inkompetensként való elismerése. Ha az eladót a bíróság alkalmatlannak találja, az adásvételi ügylet érvénytelen lehet.
5. Az örökösök elérhetősége. Ha a lakás öröklés alapján az eladóé volt, fennáll annak a lehetősége, hogy mások is igényt tarthatnak rá.
6. Megtévesztés az eladó részéről. A csalási esetek nem ritkák. A szerződés aláírása előtt gondosan ellenőrizze az összes dokumentumot.

Mire érdemes odafigyelni

A tranzakció a lehető legegyszerűbb és legbiztonságosabb, ha a megkötése előtt figyelmet fordít a következőkre:

1. Eladó azonosítója. A valódiságát a Belügyminisztérium honlapján ellenőrizheti.
2. A megadott cím pontossága. Néha az eladók egészen más lakást mutatnak meg a vevőknek, mint amit eladnak. A ház helyének meg kell egyeznie a Rosreestr kivonatban feltüntetett címmel.
3. Az Egységes Állami Ingatlannyilvántartás adatainak megfelelősége a tulajdoni okiratnak (adásvételi szerződés, ajándékozás stb.). Az ezekben a dokumentumokban szereplő információk nem térhetnek el egymástól.
4. Adósságai vannak. Nem lehetnek jelen a megvásárolni kívánt lakásban.
5. Eladási tranzakciók száma. Ha az ingatlan tulajdonosai túl gyakran cserélődnek, az egy „problémás” lakásra utalhat, amelyet a vásárlás után nem sokkal megpróbálnak eladni.
6. A meghatalmazás hitelessége. Ha az ügyletet az eladó nevében meghatalmazással kötik meg, akkor a megkötés előtt a dokumentumot közjegyzővel ellenőrizni kell.
7. A lakás alacsony költsége.Általános szabály, hogy a túl alacsony árak nem ésszerűtlenek. Nem szabad megbíznia az ilyen „nyereséges” ajánlatokban.

A lakáseladás új szabályai

Az ingatlanjog nem áll meg. Évről évre egyre több olyan törvényt fogadnak el, amelyek a lakáseladás folyamatát szabályozzák.

Az elmúlt néhány évben új szabályok jelentek meg:

1. A szerződés közjegyző általi kötelező igazolása lakásrész eladásakor. Az eljárás eddig a felek kérésére folyt le.
2. A házasságon belüli vagyonmegosztásnál is szükséges az okiratok közjegyzői hitelesítése (házassági szerződés, megállapodás stb.).
3. 2016. január 1-től 13%-os adót kell kivetni az öt évnél rövidebb ideig birtokolt ingatlanok értékesítése után. Kivételt képeznek bizonyos lakásvásárlási okok, mint például: adományozás, öröklés, privatizáció, élethosszig tartó tartási szerződés egy eltartottal.
4. Mostantól két eljárás (kataszteri bejegyzés és tulajdonjog bejegyzése) egyidejűleg is végrehajtható. Időtartam - 10 nap.
5. Az iratok átvételének megtagadásának egyetlen esete az, ha a kérelmező személyazonosságát nem állapítják meg. De ha a dokumentumcsomag nem teljes, a regisztrációt felfüggesztik vagy megtagadják.

profik

Az innovációknak több előnye van, mint hátránya. A jogalkotó az okmányokkal szemben támasztott követelmények szigorításával igyekszik minél jobban szabályozni a lakásértékesítés menetét. Nemcsak eredetinek kell lenniük, hanem a megállapított szabványoknak megfelelően kell megtervezni is. Közülük sok közjegyzői hitelesítéshez tartozik.

Ennek köszönhetően jogilag „tisztábbá” váltak a tranzakciók, egyre ritkábban adnak el illegális lakást a csalók.

Emellett nagy figyelmet fordítanak a kiskorú gyermekekkel folytatott tranzakciókra. Az állam megkettőzött erővel védi a gyermekek jogait, ami határozott plusz.

Mínuszok

A korábbiakhoz hasonlóan a fő hátrány az adózás a lakáseladáskor. Ez az állapot sok fiktív és illegálisan végrehajtott ügyletet eredményez. A helyzet súlyosbodott, miután 2016 januárjában öt évre emelték az ingatlanok adóköteles tulajdoni idejét. Ezek a változtatások érintették az adásvételi szerződést, és nem vonták be a polgárok jóváhagyását.

Felsőoktatás. Orenburgi Állami Egyetem (szakterület: közgazdaságtan és nehézgépészeti vállalkozások vezetése).
2017. szeptember 19.

A lakás eladása ingatlanügynök részvétele nélkül számos előnnyel jár, de ez egy összetett folyamat, számos árnyalattal, amelyet nem mindenki ért. Ezért érdemes megismerkedni a buktatókkal, hogy kompetens módon lehessen ingatlanos nélkül értékesíteni.

A cikk lépésről lépésre tartalmazza az utasításokat és a szükséges információkat, amelyek segítségével ingatlanügynök nélkül értékesíthet egy lakást.

Egy lakás költségének meghatározása

Az első dolog egy lakás ingatlanügynök nélküli eladása előtt, hogy tisztességesen és objektíven felmérje a költségeket – itt kell kezdenie. Fontos, hogy az ingatlanpiaci árakra és a szezonális ingadozásokra koncentráljunk, hogy a lakás beállított ára megfeleljen a piaci árnak és ne legyen túlárazott. A lakás megfelelő értékelése a sikeres eladás kulcsa.

A nyári szünetben és a karácsonyi ünnepek alatt olcsóbbak a lakások, mert... Csökken a kereslet a lakások iránt, ami azt jelenti, hogy az eladás nem lesz nyereséges.

A költségeket ingatlanügynök nélkül határozhatja meg a következő módszerekkel:

• árelemzési és összehasonlítási módszer ingatlanpiaci források hasonló hirdetéseire;
• online számológép segítségével, amely a megadott paraméterek függvényében számítja ki az ingatlan értékét. De a módszer pontatlan lesz.

Az ingatlanügynök nélküli lakás költségének meghatározása számos tényezőtől függ, amelyek marketingjellemzői.

Ezek tartalmazzák:

• a ház elhelyezkedése;
• ház típusa;
• a szobák száma és az ingatlan területe;
• konyharész;
• kilátás az ablakokból;
• távolság a metrótól;
• padló;
• tervezési elemek;
• ház infrastruktúra elemei;
• új épület - másodlagos ház;
• javítás elérhetősége.

Lakás előkészítése eladásra

Az ingatlanos nélkül eladó lakás fő előkészítése a megjelenés kialakítása.

Nincs értelme a drága javításoknak, mert előfordulhat, hogy egyszerűen nem térülnek meg; jobb, ha elvégezzük a szükséges fejlesztéseket:

• hely felszabadítása a felesleges tárgyaktól;
• olcsó kozmetikai javítások elvégzése;
• általános tisztítás elvégzése;
• Az ingatlanosok azt tanácsolják, hogy ügyeljenek a bejárat és a leszállás állapotára;
• minden olyan hiba kizárása, amely alapján a vevő téves következtetéseket von le.

Ennek eredményeként az ilyen egyszerű műveletek elvégzése után a lakás költsége 5-10% -kal nő.

Az ingatlan ingatlanügynök nélküli eladásra való előkészítése a nyilvánvaló hibák kiküszöbölésére irányul. Minél nagyobb a hely, annál jövedelmezőbbnek tűnik a lakás eladása.

A szükséges dokumentumok elkészítése

A lakás ingatlanügynök nélküli eladásra való előkészítésének befejezése után be kell nyújtania egy dokumentumlistát. A felsorolt ​​dokumentumok egy része érvényességi idejű, ezért célszerű közvetlenül az ügylet és a főszerződés aláírása előtt elkészíteni.

A szükséges dokumentumok a következők:

• tulajdoni okirat, amely alapján a lakás tulajdonjogát megszerezték;
• az eladó személyazonosságát igazoló dokumentumok;
• lakás adásvételi szerződése.

A szubjektív helyzettől függően további dokumentumok a következők:

• közjegyző által hitelesített kérvénylevél a házastárs ingatlan eladásához való hozzájárulására, útlevele és házassági vagy válási bizonyítvány, ha a lakást házasságkötés alatt vásárolták, és az egyik házastárs nevére van bejegyezve.

Az RF IC 35. cikke alapján: amikor az egyik házastárs ügyletet köt a közös tulajdon elidegenítésére, feltételezhető, hogy a másik házastárs beleegyezésével jár el. A másik házastárs hozzájárulása nélkül kötött ügyletet a bíróság érvénytelennek nyilváníthatja.

Kívül:

• ha a lakást a házastárs kapta megöröklés útján vagy ajándékba kapott, akkor a második házastárs hozzájárulása nem szükséges.
• ha a házastárs meghalt, akkor halotti anyakönyvi kivonat is rendelkezésre áll.
• a tranzakciós engedély eredetije és másolata a gyámhatóságtól, ha a tulajdonos kiskorú, és tulajdonosi részesedéssel rendelkezik a lakásban (az Orosz Föderáció polgári perrendtartásának normáival összhangban, ha a dokumentum nem jelzi érvényességének időtartamát , akkor az időtartam a kiállítástól számított 1 hónap);

A jelzáloghitel megszerzéséhez a következőket kell csatolni a dokumentumokhoz:

• műszaki útlevél a BTI-től(Bureau of Technical Inventory). Elkészítési idő: 15 nap. Sürgős végrehajtás akár 10 napig is lehetséges felár ellenében;
• kataszteri útlevél(a kézhezvétel 10 napig tart);
• kivonat az Egységes Állami Ingatlannyilvántartásból(Egységes állami ingatlannyilvántartás).

A vevő által ezenkívül kérhető dokumentumok:

• kimutatás a személyes számla állapotáról jelzi, hogy a közüzemi számlákon jelenleg nincs tartozás. Az igazolás a kérelmező általi kézhezvételétől számított 10 napig érvényes;
• háznyilvántartási kivonat(9. számú formanyomtatvány), amely a lakásban regisztrált személyek számára vonatkozó információkat tükrözi (az Orosz Föderáció jogszabályai nem tartalmaznak pontos meghatározásokat a tanúsítvány érvényességi idejére vonatkozóan, ezért jobb, ha új másolatot rendel a nyomtatvány). A lakás és az okmányok előkészítése megéri a lakás gyors eladásához.

Ingatlanügynök nélkül nehezebb meghatalmazással lakást eladni, mert... egy ilyen üzlet nem kelt bizalmat.

Vevők keresése, hirdetés

A népszerű hirdetési és hirdetési helyek közül kiemeljük:

• speciális internetes források, portálok és adatbázisok („Avito”, „CIAN”);

• nyomtatott kiadványok (újságok, folyóiratok);
• reklámok utcai elhelyezése (felfüggesztés, hirdetőállványok elhelyezése, szállításon).

Fontos, hogy olyan hirdetést készítsünk, amely színes fényképeket is tartalmaz, amelyek tükrözik a lakás előnyeit - a vevő érdeklődésére.

Érdemes röviden és konkrétan leírni a lakás főbb előnyeit, hogy a potenciális vásárlót meggyőzzük a vásárlás előnyeiről.

Megállapodást kötni

A lakás ingatlanügynök nélküli adásvétele előszerződés megkötésével, pénz letétbe helyezésével vagy széfben történő elhelyezésével, a főszerződés aláírásával, bejegyzésével, a lakás átruházásával és a fennmaradó összeg átvételével jár. Bizonyos esetekben ez az algoritmus kiegészíthető vagy csökkenthető.

Előzetes megállapodás megkötése

Adásvételi szerződés– ez egy olyan megállapodás, amely megerősíti a felek azon szándékát, hogy előre meghatározott feltételekkel lakásadásvételi szerződést kössenek egy jövőbeni ügyletre.

Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 429. cikkében meghatározott, az előzetes megállapodásra vonatkozó normák szerint:

Az előszerződés tartalmazza azokat a feltételeket, amelyek lehetővé teszik a tárgykör megállapítását, valamint a főszerződés feltételeit, amelyekről az egyik fél kérésére az előszerződés megkötésekor megállapodás születik.

Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 429. cikke szerinti feltételek között szerepel:

• a fő megállapodás tárgya– a kataszteri útlevélnek megfelelő lakás és műszaki jellemzők;
• az ügyletben részt vevő felek;
• az az időszak, amely alatt az eladó vállalja a lakás kiürítését;
• előre egyeztetett ár;
• fizetési eljárás;
• azt az időtartamot, amelyen belül a felek vállalják a főszerződés megkötését(amennyiben az előszerződésben nem szerepel ilyen időtartam, a főszerződést az előszerződés megkötésétől számított egy éven belül kell megkötni).
• az ingatlan átruházásának feltételei és eljárása;
• az ügylet megszüntetésének okai;

A megvalósítási megállapodás csak egy fél kezdeményezésére nem mondható fel.

A felmondás feltételeit az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 450. cikke tartalmazza, és a következő tényezők:

• két ellentétes fél beleegyezése;
• a vevő vagy eladó kérésére, de csak bíróságon keresztül.
• a felek felelőssége a kötelezettségek megszegéséért;
• további megállapodások.

Lakás előleg fizetése történhet kaucióval (anyagi felelősséggel jár) vagy előleggel (anyagi felelősség nélkül). Az okmány aláírásakor hasznos, ha az eladó tudja, mi a különbség a foglaló és az előleg között.

A betét és előleg jellemzői:

• ha a lakáseladási ügylet törlésre kerül bármilyen okból az előleg teljes mértékben visszajár a vevőnek;
• ha a tulajdonos megtagadja az ingatlan eladását, akkor dupla összegben megtéríti az ügyfélnek a kötbért;
• ha kauciót fizettek, akkor ha az egyik fél megtagadja az ügylet megkötését, a megtagadó fél bírságot fizet;
• ha az üzlet a vevő hibájából meghiúsult, akkor a kaució a lakás tulajdonosánál marad.

Pénzt rakni egy cellába

A fizetés két biztonságos módon történik:

• széf használata;
• akkreditív számla segítségével.

A pénzt leggyakrabban készpénzben és széfen keresztül utalják át. A letéti vagy banki széf teljes titoktartást biztosít a pénz átutalása során, és egy banki trezorban található széf, amelyet pénz és értéktárgyak tárolására bérelnek az ügyfelek.

Ezt a fizetési módot tartják a legmegbízhatóbbnak és legbiztonságosabbnak az egyének közötti fizetések során, különösen akkor, ha önálló ingatlant értékesítenek.

A lakás vásárlója az egység bérlőjeként jár el, és pénzeszközöket helyez el benne az eladó számára. Az eladó pedig beszedi a pénzt a megadott időkereten belül a cellához való hozzáférés feltételei mellett a kiegészítő megállapodásban leírt pénzzel.

Ezenkívül a pénzt nem készpénzben utalják át akkreditíven keresztül.

Akkreditív banki szolgáltatás, amely abból áll, hogy a bank az ügyfél nevében az ügyfél számlájáról a megbeszélt okmányok bemutatása mellett a meghatározott személy részére fizetést teljesít.

A széfen keresztül történő fizetéshez képest az akkreditíves fizetések számos nehézséggel járnak:

• a szolgáltatás magas költsége;
• nagyszámú dokumentum a bank számára az akkreditív megnyitásakor;
• a számítások elkészítésére fordított nagy mennyiségű idő;
• néhány bank, amely ezt a szolgáltatást nyújtja, és az általuk kivetett további jutalékok;
• az akkreditívek kiállításával foglalkozó képzett szakemberek hiánya, ami a szolgáltatás kibocsátásának népszerűségének hiányával magyarázható;
• nehézségekbe ütközik a vevő a pénz visszaküldésekor, ha a tranzakció sikertelen.

Az egyik leggyakoribb kérdés, hogy el lehet-e adni egy lakást jelzáloghitel mellett.

Lakás eladása jelzáloghitellel ingatlanügynök nélkül lehetséges, és ez a következő algoritmus szerint történik:

1. az ügylet feltételeit és részleteit mindkét fél megtárgyalja;
2. előszerződést kötnek, és a vevő előleget fizet;
3. az eladó átadja az ügyfélnek a lakással kapcsolatos összes dokumentumot;
4. a bank a rendelkezésre bocsátott dokumentumokat és a megvásárolt tárgyat ellenőrzi, kiértékeli, majd hozzájárulását adja a tranzakcióhoz;
5. előkészítik és megkötik a lakás adásvételi szerződését;
6. az adásvételi dokumentumot nyilvántartásba vették;
7. A fizetés akkreditívvel vagy széfen keresztül történik.

Adásvételi szerződés megkötése

Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 550. cikkével összhangban:

Az adásvételi szerződés írásban, a felek által aláírt okirat elkészítésével jön létre. Az ingatlan adásvételi szerződés formájának be nem tartása annak érvénytelenségét vonja maga után.

Az adásvételi szerződés írásban, három példányban készül. Ebből kettőt az ügyletet megkötő felek kapnak meg, a harmadik pedig a cselekményt jegyző szervnél marad.

A szerződés tartalmazza az előzetes megállapodás megkötésének feltételeit. Ügyeljen a szerződésben meghatározott összegekre, valamint az átutalás módjára és időtartamára, az eladó és a vevő útlevél adataira, valamint a lakáskiürítés határidejére.

Fontos szempont a helyiség átvételi igazolásának megkötésére és a felek általi aláírására vonatkozó eljárás és határidő megemlítése. A bizonylatsort fizetési bizonylat egészíti ki.

Az ingatlan adásvételi szerződés megkötése több szakaszból áll:

1. Előszerződés készítése és előleg fizetése a vevő részéről az ingatlanra. Az előszerződés nem kötelező okirat, de ajánlatos elkészíteni, mert megállapítja az eladó és a vevő szándékát, rögzíti az ingatlan konkrét értékét. Az előleg átutalását az előszerződés szövegében rögzítjük.
2. Megállapodás végrehajtása az ügyletben részt vevő mindkét fél részéről.
3. Ingatlan átruházási okirat elkészítése és aláírása.
4. A megállapodás regisztrációja.

A Lakás-adásvételi szerződés aláírása előtt figyelmesen el kell olvasnia és ellenőriznie kell, hogy nem tartalmaz-e olyan pontatlanság, amely egyértelműen kedvezőtlen a feltételekre vagy a félreérthető megfogalmazásra.

Az állami regisztrációt 10 munkanapon belül (jelzáloghitel esetén 5 napon belül) végzik el a kérelmek és az összes szükséges dokumentum Rosreestr felé történő benyújtásától számítva.

Ha a nyilvántartásba vételhez szükséges dokumentumokat az MFC-n keresztül nyújtják be, akkor a határidők 2-4 nappal megnövekednek a dokumentumoknak az MFC-től a regisztrációs hatósághoz történő eljuttatásához és a kiállításhoz való visszaküldéséhez szükséges idő miatt.

Milyen dokumentumok maradnak az eladónál az eladás után?

Ilyen dokumentumok a következők:

• adásvételi szerződés;
• átvételi és átadási aktus;
• igazolás a jogok állami bejegyzéséről a „törölt” jelzéssel.

2016-tól kezdődően egy lakás eladásakor 13%-os adólevonást kell fizetni a lakás eladása eredményeként kapott 1 millió rubelt meghaladó összegből, ha az öt évnél rövidebb ideig volt a tulajdonában. . Ez a szabály azokra a lakásokra vonatkozik, amelyek 2016. január 1-jétől vagy később kerültek ingatlanba.

Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve szerint a lakás eladásakor és a tulajdonosi jogok vevőre történő átruházásának bejegyzésekor a lakás fizikai átruházása a lakás átvételi és átruházási okiratának a felek általi aláírásával történik, amely után minden felelősség a lakás teljes egészében a vevőre esik.

Ennek eredményeként az új tulajdonos megkapja a megfelelő tanúsítványt, az eladó pedig az elidegenítésről szóló dokumentumot.

Az okiratot legalább két példányban kell elkészíteni, ha az ügyletben bank vesz részt (például jelzálogjoggal) - három példányban.

Az adásvételi szerződés megkötésének szakaszát, annak utólagos nyilvántartásba vételét és átvételét követően megtörténik a lakás felszabadítása és kijelentkezése, azaz a lakás tényleges és jogszerű kiadása.

A lakás kivonata az útlevélhivatalon keresztül történik, regisztrált adásvételi szerződés rendelkezése alapján.

Az ingatlanügynök nélküli eladás kockázatai és gyakori hibák

Van elég probléma, ha ingatlanos nélkül adják el a lakásokat.

Ezek közé tartoznak a következő gyakori hibák:

• hiba a nem megfelelő és pontatlan ingatlanértékelés megállapításában;
• a lakás eladás előtti előkészítésének hiánya;
• felkészületlenség a potenciális vevővel folytatott megfelelő tárgyalásokra;
• nem kellően ismeri a vevővel kötött megállapodás finomságait és árnyalatait;
• dokumentumok hibás végrehajtása vagy hiányos dokumentumcsomag biztosítása.

Kockázatok, amelyek egy ingatlan ingatlanközvetítő nélküli eladása során jelentkeznek:

• alacsony értékesítési sebesség;
• eltérés a megállapított és a tényleges tranzakciós árak között;
• az ingatlanok népszerűsítésére szolgáló megfelelő marketingkampány kidolgozásának nehézségei;
• ismeretlen szándékú idegenekkel való kommunikáció, amely veszélyt jelenthet az eladó egészségére és személyes biztonságára;
• ingatlanvásárlás és a lakás bemutatása iránt érdeklődő személyek személyes idővesztesége;
• jogi kockázatok és a kölcsönös elszámolások biztonságával kapcsolatos kockázatok.

Az ingatlanügynök nélküli lakás eladása lehetővé teszi, hogy személyesen irányítsa a folyamatot lépésről lépésre az elejétől a végéig, valamint megtakarítson egy ingatlanügynök szolgáltatásait, akinek fizetnie kell.

Mennyit kér egy ingatlanos? A közvetítő vagy ügynökség munkájának költsége változó: akár kamat, akár fix összeg. Egy ingatlanközvetítő átlagosan az eladott ingatlan értékének 3-5%-át számítja fel. Például, ha egy lakást 3 millió rubelért adnak el, akkor az ingatlanügynök munkájának díjazását 90 000-150 000 rubelre becsülik.

Mielőtt azonban ingatlanügynöki segítség nélkül megtervezné az eladást, célszerű felmérni az erőt, a szabadidő mennyiségét és a szükséges ismereteket, meghatározni az ezzel a lépéssel kapcsolatos lehetséges kockázatokat és az esetleges negatív következményeket.

Mi kell egy lakás vásárlásához? Mire kell először figyelni? Hogyan kell helyesen üzletet kötni? Ebben a cikkben a legfrissebb jogszabályi változások figyelembevételével teljes válaszokat talál.

A lakásvásárlás fontos lépés, amely jelentős anyagi költségekkel és jogi kockázatokkal jár. Sok polgár önállóan keres megfelelő lakást és készíti el a vonatkozó dokumentumokat, megtakarítva az ingatlanügynök vagy ügyvéd szolgáltatásait. Vannak, akik ingatlanügynökségekhez fordulnak, amelyek szakemberei átveszik a vásárlási eljárást. Ebben az esetben a lakásvásárlás folyamata jelentősen felgyorsul, mivel a lakás tisztaságát tapasztalt ügyvédek ellenőrzik, de a tranzakció bizonyos százalékának kifizetése után. Hogy melyik lehetőséget választja, mindenki maga dönti el.

Hol kezdjem a lakásvásárlást?

A lakásvásárlás a lehetőségek átvizsgálásával kezdődik, amelyeket Ön saját maga vagy ingatlanos segítségével választ ki. Előtte jönnek a lakóhelyiségek alapvető jellemzői, mint a szobák száma, szintje, területe, közlekedési elérhetősége és fejlett infrastruktúrája. Egyetértek, az óvoda vagy iskola hiánya a környéken nem teljesen kényelmes a gyermekes családok számára. Ebben az esetben jobb, ha visszautasítja az előnyös ajánlatot, és áttér egy másik lakás megfontolására.

Ne feledje, mindig lesz megfelelő lakás, hiszen a piaci kínálat mindig meghaladja a meglévő keresletet. Persze időbe telik.

A lelkiismeretes eladó kulcsfigura a hozzáértő jogügylet lebonyolításában

A lakás megtekintése után időpontot kell egyeztetni a tulajdonosával. Nem szabad megfeledkezni arról, hogy az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 177. cikke értelmében a jogilag alkalmatlannak elismert személyek nem köthetnek önállóan ügyleteket. Egy ilyen megállapodás három éven belül megtámadható. Leggyakrabban az ilyen állampolgárok felett adják ki a gyámságot, így a felmerülő gyanúk könnyen ellenőrizhetők a lakóhelyük szerinti gyámügyi és gondnoksági osztályon.

Kerülnie kell továbbá a kábítószer-kezelésben vagy pszichoneurológiai rendelőben nyilvántartott személyekkel való szerződések megkötését. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 181. cikkének (2) bekezdése szerint az ügylet a megkötésétől számított egy éven belül felmondható, mivel a tulajdonos nem tudja megérteni tettei értelmét.

Ha az eladó lakást ad el a lakás tulajdonosának meghatalmazása alapján, érdemes ragaszkodni a találkozáshoz. Számos olyan eset van, amikor az ingatlant hamis meghatalmazás alapján adták el, és a tranzakciót a tulajdonosok utólag vitatták.

Milyen dokumentumok szükségesek az adásvételi szerződés aláírásához?

A tranzakció befejezéséhez a következő dokumentumokra van szükség:

• az útlevelek másolatai és eredeti példányai;
• háznyilvántartási kivonat;
• a lakás tulajdonjogáról szóló igazolás;
• magyarázat;
• 11-a formanyomtatvány;
• alaprajz;
• a gyámhatóság engedélye, ha az eladónak kiskorú gyermeke van;
• a házastárs vagy tulajdonostárs közjegyző által hitelesített engedélye az adásvétel befejezéséhez.

A dokumentumok teljes listája az adott helyzettől függ. Listájuk alapján a legjobb, ha ingatlanügyekre szakosodott ügyvéddel konzultál.

A lakásvásárlás folyamata

Ha megtalálják a megfelelő vásárlási lehetőséget és meghozzák a döntést, a következő lépéseket kell tenni:

1. Ellenőrizze a lakás törvényes tisztaságát.

   Mindenekelőtt meg kell ismerkednie a megvásárolt lakás tulajdoni okmányaival, hogy a jövőben ne legyen nehézség a tulajdonjog bejegyzésével. Különösen akkor lehet érvénytelenné nyilvánítani az ügyletet, ha az eladó nem az ingatlan tulajdonosa, vagy az ingatlan teher alatt áll. Ezért az eladónak be kell mutatnia az eredeti útlevelet, amelyben az információnak teljes mértékben meg kell felelnie a dokumentumokban szereplő, a lakás tulajdonosára vonatkozó információknak.

   Nem ismeri a jogait?

   Jelenleg Ön is ellenőrizheti a dokumentumokat az Egységes Állami Nyilvántartásban, ahol bárki kivonatot vehet a lakásról, és megbizonyosodhat arról, hogy nincs letartóztatása vagy megterhelése. Az ilyen kivonat nem tartalmaz személyes adatokat a tulajdonosról: név, útlevéladatok, de tartalmazza:

   • a lakás leírása;
   • információk a meglévő követelésekről;
   • tulajdonjog korlátozása;
   • állított állításokat

   Megrendelheti anélkül, hogy elhagyná otthonát a Rosreestr hivatalos honlapján vagy az Egységes Állami Nyilvántartás területi irodájában. Igaz, kivonatot csak akkor adnak ki, ha a lakást 1998. január 31-e után vették nyilvántartásba. Ellenkező esetben az ingatlanra vonatkozó információk nem szerepelnek az egységes állami nyilvántartásban, és a lakás tulajdonjogát igazoló dokumentum lehet adásvételi szerződés, öröklési bizonyítvány stb.

   Ezen kívül érdemes megnézni a lakás BTI vagy kataszteri mérnök által készített műszaki tervét, hogy ellenőrizzék az illegális átépítést. Ez a megfelelő engedély nélkül végrehajtott, a műszaki tervben nem rögzített eljárás sok gondot fog okozni az ingatlan új tulajdonosának a tulajdonjog bejegyzése során.

2. Tanulmányozza a háznyilvántartást kiskorú gyermekek, rokonok, elítéltek és a katonasághoz vonulók jelenlétére.

   A lakás összes lakójával kapcsolatos információkat a háznyilvántartás tartalmazza. Segítségével könnyen kideríthető, hogy kik voltak bejelentve a lakótérbe és hova távoztak. érdemes azonban ezt a tényt figyelembe venni - a katonai szolgálatot teljesítő vagy börtönben szolgálatot teljesítő állampolgárok hazatérve igényelhetnek ingatlant.

   A kiskorú gyermekek egy másik kategória, akiknek jogai sérülhetnek egy lakás eladása során. Ez ügyben az ingatlan utolsó tulajdonosánál indulnak perek. Ezért a kiskorú gyermekekkel rendelkező eladónak engedélyt kell kérnie a gyámügyi osztálytól a lakóhelyiség értékesítéséhez.

   Közös tulajdonban lévő lakás eladásakor az eladónak értesítenie kell a többi tulajdonost szándékáról, megjelölve az ügylet költségét és feltételeit. Ellenkező esetben bármely tulajdonostársnak joga van bíróságon követelni a vevő jogainak és kötelezettségeinek átruházását rá, mivel elsőbbségi joga van az üzletrész megvásárlására.

   Az új lakástörvény alapján a területére bejegyzett állampolgárokkal lehet lakást eladni. Ha ezt a tényt megfigyelik a választott lakásban, akkor jobb, ha nem köt üzletet, mivel ez nehézségekhez vezethet. Különösen a dokumentumok aláírása után a harmadik felek hozzájárulása nélküli törlése a bíróságon történik.

3. Adásvételi szerződés megkötése.

   A lakás jogi tisztaságának ellenőrzése után folytathatja az adásvételi szerződés megkötését. Itt érdemes néhány árnyalatra figyelni:

   1. A lakáskiürítés határideje. A lakás tulajdonjoga állami bejegyzés után keletkezik, de sajnos nem mindig lehet azonnal beköltözni. Célszerűbb lenne egy külön záradékot megadni, amely feltüntetné azt az időpontot, amikor az eladó elhagyja a helyiséget. Ellenkező esetben napi késedelmi díjat kell megállapítani, és figyelemmel kell kísérni az ingatlan kiürítésének folyamatát.
   2. Fizetés a lakásért. A legjobb, ha nem kézről kézre utalja a pénzt, hanem használja a bank szolgáltatásait, utaljon át pénzt az eladó számlájára, vagy helyezze el széfbe. A kulcsát az adásvételi szerződés aláírása után adjuk át.

   A megállapodás megköthető írásban, közjegyző közreműködésével vagy anélkül. Bár a közjegyző a tulajdonával felel az ügylet tisztaságáért.

4. Egy lakás tulajdonjogának bejegyzése az egységes állami nyilvántartásban.

A megvásárolt lakás tulajdonjogának bejegyzése a Rosreestr területi szervében történik. Ehhez kérelmet kell írnia, és csatolnia kell az útlevél másolatát, az adásvételi szerződést, a lakás műszaki tervét és az állami illeték befizetéséről szóló bizonylat másolatát.

Érdemes megjegyezni ezt a részletet - ha az ingatlan üzemeltetése során olyan hiányosságokat állapítanak meg, amelyek megszüntetése nagy anyag- és időköltséget igényel, a vevőnek jogában áll megtagadni az adásvételi szerződés teljesítését. Bírósági úton követelheti a lakásért kifizetett pénzeszközök visszatérítését.

A vevő egy rendezett (nem feltétlenül felújított) helyiségbe belépve megérti, hogy őt várták, és pozitívan áll a vásárláshoz.

2. lépés:

Közvetítők nélkül eladó lakások bemutatása

A közvetítők nélküli értékesítésnek ebben a szakaszában:

1. bemutatók vevőknek és közvetítőknek
2. dokumentáció

Hogyan és kinek mutatjuk meg
Legyen felkészülve arra, hogy kívánságaival ellentétben a közvetítők és a valódi vásárlók, „turisták” megtekintést kérnek.

A vevők először ingatlanügynökkel érkezhetnek, és 5 perccel később nélküle térhetnek vissza. Ön is tisztelettel köszönti őket, és folytatja a párbeszédet, megállapodva a kaucióban, ha megegyezik az árban.

Kitaláljuk, hogyan adjunk el egy lakást közvetítők nélkül (lépésről lépésre), ezért az elégedetlenségüket kifejező ingatlanosokat küldje el az AVITO-hoz, ahol hirdetést adott fel a telefonszámával és a „tulajdonos” megjegyzésekkel. "Közvetítők nélkül."

Dokumentáció
Készítsen másolatot a lakásról, közüzemi számlákról. Mutasd meg, hogy nincsenek adósságok, megfelelő vagy, nyitott vagy a párbeszédre és kész vagy az eladásra.

A dokumentumokat nem szabad átadni, csak nézni (ne fényképezzen).

Alku
Ha a megtekintésre érkezők alkudni hívnak, alkudj! Legyen 10 ezer, de add fel. Ha megadta magát a kicsiben, nyerni fog a nagyon - adja el a lakást.

3. lépés:

Letét

Megjegyzés: a letéti szerződés a vevőt maga mögött tartja, mert nem tagadhatja meg egyszerűen a vásárlást – anyagi veszteségeket szenved.

Lépésről lépésre a befizetéshez:

1. határozza meg a betét összegét (általában legfeljebb 50 ezer)
2. készítsen dokumentumokat a letéthez - háromnak kell lennie (helyesen kell elkészíteni, különben előlegként ismerik el)
3. kapjon betétet és ne költse el a kapott pénzt!
4. meghatározza az ügylet megkötésének időpontját

A kauciót attól függetlenül elfogadja, hogy hol kapja – ügynökségen keresztül, vagy csak Ön és a vevő között, például otthonában.

A betét nyilvántartásba vételéhez szükséges dokumentumok elkészítéséhez jobb, ha lakhatási kérdésekben illetékes ügyvédet vesz fel. Mások a legtöbb esetben a gyakorlat hiánya miatt kevésbé alkalmasak.

4. lépés:

Dokumentumok elkészítése a tranzakcióhoz

A dokumentumcsomag a vevő kategóriájától és az Önnel való elszámolás típusától függ.

Ha a vevő készpénzben fizet, minimális dokumentumcsomagra lesz szükség. Ha Ön jelzálogjogosult, szüksége lesz a lakás bank általi értékelésére és az IDP igazolására.

A vevő további igazolásokat is kérhet lakása „jogi tisztaságának” ellenőrzéséhez.

Ennek nem szabad ellenállnia, mert a cél a lakás eladása!

Ugyanakkor két hétig türelmesnek kell lenni, mert maratoni verseny lesz a hatóságokon és az állami szerveken keresztül, hogy mindenféle bizonyítványt és dokumentumot szerezzenek.

Megígértem, hogy lépésről lépésre adok egy lakást közvetítők nélkül eladni, de emlékeztetem, hogy ez rövid.

Az összes szükséges tanúsítvány és dokumentum begyűjtésére vonatkozó részletesebb utasításokért lásd:

• videókban.

Ha maga nem nélkülözheti a közvetítőket, vegyen egy tanácsot egy ingatlanügynöktől, és ő elmagyarázza Önnek, hogy milyen dokumentumokat és hol kell gyűjteni.

5. lépés:

Lakás adásvételi tranzakció

El kell döntenie, hogyan kapja meg a pénzt a vevőtől – széfen vagy akkreditíven keresztül, és hol.

Lépésről lépésre szóló utasítások egy lakás eladásához:

• ellenőrizze az ügylet nyilvántartásba vételéhez gyűjtött dokumentumokat (eredetiket és másolatokat)
• dönt a pénz átutalásának módjáról és helyéről
• ha széfen keresztül utal át pénzt, ne felejtse el ellenőrizni, hogy nincs-e hamisítvány
• ha a lakás 5 évnél rövidebb ideje van a tulajdonban, akkor kisebb összeget tüntessen fel, hogy kicsi legyen az adó összege
• megszámolja és kétszer ellenőrizze a bankjegyeket (ha széfen keresztül)
• menjen a Rosreest fiókhoz vagy az MFC-hez a jogok átruházásának regisztrálásához
• A megállapodást az anyakönyvvezető jelenlétében írja alá.

Ezzel befejeződik a lépésről lépésre szóló utasítások arról, hogyan adjunk el egy lakást közvetítők nélkül.