A tulajdoni hányad megállapításának eljárása. Közös tulajdoni hányad növelése Közös tulajdoni jogban lévő részesedések elidegenítése.

A közös tulajdonjogot az jellemzi, hogy a tulajdonjog, amely a közös tulajdon egészére kiterjed, megfelelő részekben több személyt illet meg. Tehát, ha a megosztott tulajdonról van szó, itt van kiosztva bizonyos részesedés.

A közös tulajdonjogban való részesedés meghatározása

Ez már a „közös tulajdonjog” elnevezésből következik. Minden tulajdonostársnak van részesedése a közös tulajdonban, és nem az ingatlanban. A hatályos polgári jogszabályoknak megfelelően (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 244. cikkének 2. szakasza) a tulajdonosok részesedése a közös tulajdonban az összes közös tulajdon alanyi tulajdonjogának számtanilag kifejezett részesedése. A „jogosult részesedés” kifejezés nem értelmezhető a dolog anyagi részesedése értelmében, mivel nem jelezhető. A közös tulajdon nem tekinthető magának a tulajdonjognak a részesedéseinek halmazának. Valójában a tulajdonjog önmagában egy, és minden alanyhoz elválaszthatatlanul tartozik. Az egészre kiterjed.

Ha az egyes közös tulajdoni alanyok részesedését természetben határozzák meg (természetben osztják fel), a közös tulajdonjog megszűnik, és az egyes alanyok tulajdonjoga új ingatlanra keletkezik.

A mezőgazdasági vállalkozások földjeinek privatizációja során a földrészesedés meghatározására és e földek közös tulajdonának kialakítására vonatkozó eljárást törvények és rendeletek határozzák meg.

A kolhozok, állami gazdaságok átszervezéséről és az állami mezőgazdasági vállalkozások privatizációjáról szóló Szabályzatban rögzítették, hogy az egyéni földrész nagysága munka-hozzájárulástól és munkatapasztalattól függetlenül kerül megállapításra, fizikai és pénzbeli értelemben. Ez azt jelenti, hogy egy mezőgazdasági kereskedelmi szervezetben a föld közös tulajdonában valamennyi résztvevő részesedése egyenlő. A törvényi előírások lehetővé teszik a részvények vásárlását és eladását a közös tulajdon más résztvevője számára. Ezért előfordulhat, hogy a tulajdonosok földrészesedésének száma nem azonos.

A közös tulajdoni jog gyakorlása

Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 246. cikke „A megosztott tulajdonban lévő ingatlanok elidegenítése” eltérő eljárásokat ír elő a megosztott tulajdonban lévő ingatlanok és az ezen ingatlan tulajdonában lévő részesedések elidegenítésére. Az első esetben a közös tulajdonban lévő összes résztvevő megállapodása szükséges, a második esetben a közös tulajdonban lévő résztvevőnek joga van saját belátása szerint rendelkezni részesedésével. A közös tulajdon elidegenítésekor a következő elv érvényesül: a közös tulajdonjog egy résztvevője - egy szavazat. A részesedés nagyságát nem veszik figyelembe; minden tulajdonostárs egyhangú döntése szükséges. Ha nincs egyetértés, a vitát a bíróság bármelyik tulajdonostárs igénye alapján rendezheti. Az üzletrészek elidegenítéséhez főszabály szerint a többi tulajdonostárs hozzájárulása nem szükséges. A közös tulajdon résztvevője saját belátása szerint eladhat, adományozhat, hagyatékul, elzálogosíthat stb. részesedését a tulajdonjogokból. Fizetett elidegenítés esetén a közös tulajdonban résztvevők részesedésvásárlási elővásárlási joga érvényes (Ptk. 250. §).

Nem teljes körű azoknak a tranzakcióknak a listája, amelyeket a közös tulajdonban részt vevő részesedésével megköthet. A "Mezőgazdasági földek forgalmáról" szóló szövetségi törvény ezt a listát kiegészíti a mezőgazdasági földterületről a földterület közös tulajdonában való részesedéshez való hozzájárulás jogával és a részesedés átruházásának jogával. megbízni a menedzsmentben. Az alaptőkéhez való részesedés jogának külön említése igencsak indokolt. A mezőgazdasági területek földrészekre osztása közvetlenül kapcsolódik a mezőgazdasági termelés új szervezeti és jogi formáinak megteremtéséhez. E tőke képzésének egyik forrása lehet, ha a közös tulajdon résztvevői saját belátásuk szerint hozzájárulnak a földrészesedéshez az alaptőkéhez.

A közös tulajdonjog tartalmát tekintve igen gazdag, két összetevőből áll. Ezek az alanyok megosztott birtoklási, használati és rendelkezési jogkörei, valamint az egyes alanyok azon jogkörei, hogy birtokolják, használják és rendelkezzenek a hozzá tartozó részvényekkel (Ptk. 247. cikk). Így az ingatlan tulajdonjogát és használatát az összes résztvevő beleegyezésével, és ha legalább egyikük tiltakozik, a bíróság által megállapított módon. A közös tulajdonban részt vevőnek nemcsak az egész ingatlan tulajdonjoga és használati joga, hanem annak különálló része is, amelynek arányosnak kell lennie a részesedésével. Ha a tulajdonosnak nincs lehetősége a közös tulajdonban lévő ingatlan egy részének birtoklására és használatára, jogában áll kártérítést követelni az ingatlant birtokló és használó többi résztvevőtől.

Mint már említettük, a tulajdonostársaknak közös megegyezéssel kell jogkörüket gyakorolniuk, azonban mindegyikük szabadon dönthet a közös tulajdonban való részvétel megszüntetéséről. Joga van, hogy részesedését a mindenkori törvényben vagy megállapodásban meghatározott szabályokon túlmenően örökbe hagyja, adományozza, eladja vagy más módon elidegenítse. Ugyanakkor egyik alany sem kényszerítheti a tulajdonostársak egyikét sem, hogy elidegenítse üzletrészét. Az opció megválasztása főszabály szerint a közös tulajdonjog tárgyától függ. Az oszthatatlan dolgokat természetesen egészként használják. Például a két vagy több mezőgazdasági termelő közös tulajdonába beszerzett bonyolult, drága berendezéseket a tulajdonostársak a tulajdoni hányadnak megfelelően meghatározott ideig használják. A közös tulajdonban lévő lakással rendelkező családtagok a helyiségek egy részét külön-külön, néhányat közösen használják.

A 248. cikk meghatározza az Art. A Polgári Törvénykönyv 136. §-a „Gyümölcsök, termékek és bevételek” a megosztott tulajdoni viszonyokkal kapcsolatban. A közös tulajdonban lévő vagyon használatából származó gyümölcsök, termékek és bevételek felosztási rendjét két jellemző jellemzi: 1) a közös tulajdonban lévő közös vagyonba a gyümölcs, a termék és a bevétel beleszámít; 2) a részesedésük arányában újrafelosztásra kerülnek a közös tulajdonban résztvevők között.

A diszpozitívak közé tartozik a közös tulajdonú vagyonhasználatból származó gyümölcs, termék és bevétel felosztásának rendjére vonatkozó szabály. Ez akkor érvényes, ha a résztvevők ettől eltérő sorrendet állapítottak meg. Abban az esetben, ha megegyezés alapján a tulajdonostársak felváltva használnak közös tulajdont, a termés, a termék és a bevétel az ingatlant használó tulajdonostársak tulajdonába kerülhet, például összetett mezőgazdasági gépek. Ebben az esetben a használat időtartama a közös tulajdonban lévő részesedés nagyságától függhet. Ha egy közös tulajdonú földterületet mezőgazdasági termelőnek adnak bérbe, akkor az így keletkező termékek őt illetik meg, és ebből a tranzakcióból a tulajdonostársak bérleti díjat kapnak. Az általuk más személyeknek bérbe adott lakóhelyiségek tulajdonostársának joga van a szerződésben meghatározott fizetés egy részéhez e lakóhelyiség közös tulajdonában való részesedése arányában.

A tulajdonostársak részesedésének nagysága nemcsak a közös tulajdon birtoklása és használata, gyümölcs-, termék- és bevételosztáskor, hanem a fenntartási kiadások felmerülésekor is meghatározó. A közös tulajdon fenntartási költségeiben minden tulajdonostárs részesedése arányában köteles részt venni.

A közös tulajdon fenntartásával kapcsolatos kiadások két csoportba sorolhatók. Először is ezek az adók, illetékek és egyéb kötelező befizetések, amelyeket a jogszabályokban meghatározott összegben vetnek ki (például telekadó, ingatlanadó). Ha a közös tulajdon valamelyik résztvevője ezeket a költségeket nemcsak saját magának, hanem más tulajdonostársaknak is viselte, jogosult tőlük ezeket a költségeket a tulajdoni hányadának arányában megtéríteni. Másodszor, ezek a tulajdonostársak által közös megegyezéssel fizetett kifizetések, valamint a közös tulajdon fenntartásának és megőrzésének költségei. Ez magában foglalja a biztosítás, a javítás és a közös tulajdon védelmének költségeit. Ezeket a kiadásokat a közös tulajdonban részt vevő valamennyi résztvevő beleegyezésével kell teljesíteni, mivel az ingatlan megfelelő állapotban tartása a tulajdonlás és használat szerves része (Ptk. 247. cikk). Ezért, ha az egyik tulajdonostársnak a második csoporttal kapcsolatos kiadásai merülnek fel, akkor nem lesz joga azokat a többi tulajdonostárstól behajtani, ha azok tiltakoznak e kiadások ellen. Például, ha egy lakóhelyiséget a közös tulajdonban részt vevők egyike biztosíték alá helyezi, akkor nem kötelezheti a többi tulajdonostársat a kapcsolódó költségek viselésére. Megállapodás alapján egyes tulajdonostársak átvállalhatják a közös tulajdon fenntartási költségeit, amelyek a többi tulajdonostárs részesedését terhelik.

A jogalkotó az egymás után tulajdonjogot megtartó tulajdonostársak érdekeinek védelmében, vagy mások az ügylet lebonyolításának és tulajdonrészük végleges átruházásának jogát gyakorolva a nyilvános árverésen történő értékesítés kivételével minden esetben elővásárlási jogot biztosított számukra (1. 250. §-a). Ajándék vagy öröklés esetén szó sem lehet a többi tulajdonostárs számára nyújtott előnyről. Az Art. 250. §-a alapján a részesedése értékesítése során a közös tulajdonban résztvevő köteles erről a többi tulajdonostársat az ár és minden egyéb feltétel megjelölésével írásban értesíteni. Az a tulajdonostárs élhet vételi elővásárlási jogával, aki a javasolt feltételek teljesülése mellett kész részesedést vásárolni. Ha kiderül, hogy két vagy több tulajdonostárs kész adásvételi szerződést kötni, a vevőválasztás joga az eladót illeti meg. A szerződés alapján kapott részesedés a szerződés megkötésének pillanatától a vevőre száll át, ha a szerződés eltérően nem rendelkezik, valamint lakóhelyiség-jogrész adásvétele és eladása esetén, valamint minden egyéb esetben, a megállapodás állami nyilvántartásba vételhez kötött - a bejegyzés pillanatától kezdve (Ptk. 251. cikk, 223. cikk 2. pont). A jogalkotó kötelezően meghatározta azt az időtartamot, amelyen belül a tulajdonostárs kifejezheti részesedés vásárlási szándékát: ingatlanra való részesedés értékesítése esetén - 1 hónap, ingó vagyon esetén - 10 nap. Az időszak kezdete az érdeklődők írásbeli értesítésének napja a soron következő értékesítésről. Az ilyen feltételeket nem lehet visszaállítani. Az elővásárlási jog gyakorlásának megtagadását nem kell írásban megtenni, mivel ez a jog a határidő lejártával elveszik. Az írásbeli visszautasítás előnye, hogy az átvételtől kezdve érvényes.

(5) bekezdésével összhangban 250. §-a alapján az üzletrész csereszerződés alapján történő elidegenítése esetén is az elővásárlási szabályok érvényesek. Ha azonban a lakóhelyiséghez való jogban való részesedésről van szó, például egy hasonló, de alkalmasabb helyiségre cserélt helyiségről, illetve más hasonló esetekben, a tulajdonostársnak rendkívül nehéz elővásárlási jogával élni. A tény az, hogy az általa kínált cseretárgynak nem kell kevésbé vonzónak lennie, mint egy külső entitás – egy harmadik fél – által biztosítottnak. A vételi elővásárlási jog megsértése és az eladói részesedés külső jogalanyra történő átruházása esetén a tulajdonostársak bármelyike ​​három hónapon belül pert indíthat a vevő jogainak és kötelezettségeinek átruházására. Mint ismeretes, a rendelkezési jog nemcsak az elidegenítés lehetőségéből áll. Közös megegyezéssel kell megoldani a közös tulajdon tárgyának bérbeadásával, biztosítékul történő átruházásával és más tulajdonostársakkal kapcsolatos kérdéseket, valamint a közös tulajdon, használat és elidegenítés kérdéseit. Azokban az esetekben, amikor a közös tulajdonban lévő alanyoknak a tulajdonjoggal és a használattal kapcsolatos nézeteltérésük van, az eljárást a bíróság állapíthatja meg (Ptk. 247. cikkének 1. pontja). A közös tulajdon elidegenítését illetően az alanyok nem jogosultak bírósághoz fordulni, és csak önállóan tudnak megegyezni.

Mivel a közös tulajdon bevételt generálhat, és állapotának fenntartásához vagy javításához bizonyos kiadásokat igényel, szükségessé válik az egyes tulajdonosok ilyen kiadásokból és bevételekből való részesedésének megállapítása. Logikus és méltányos a tulajdoni hányad arányában meghatározni. A jogalkotó ugyanakkor feljogosítja az alanyokat a gyümölcsök, termékek, valamint a közös tulajdonú vagyonhasználatból származó bevételek felosztásának rendjére (Ptk. 248. §). Megjegyzendő, hogy a jogban való részesedés csökkenhet vagy növekedhet attól függően, hogy a jogalkotó milyen körülményeknek tulajdonít jogi jelentőséget. Így a közös tulajdon részese növelheti részesedését, ha saját költségén elválaszthatatlan fejlesztéseket végez a közös vagyonon a mindenkori használati rend szerint. Például minden tulajdonos érdeke, aki télen szeretné használni a vidéki házát a gőzfűtés felszerelésére. Ez viszont azt jelenti, hogy az egyes alanyok hatásköre változik: egyikük nő, ennek megfelelően egymás csökken (Ptk. 245. § 3. pont). Ugyanakkor az általános kérdések eldöntésekor részvényeik nagyságától függetlenül egyenlő szavazati jogot élveznek.

A közös tulajdonban részt vevőnek joga van arra, hogy részesedésével arányos birtokában és használatában biztosítsák a közös tulajdon egy részét (Ptk. 247. § 2. pont). Például egy adott helyiség hozzárendelhető hozzá - egy lakótér részeként. Ha a vagyon kiosztása lehetetlen, az alany jogosult megfelelő kártérítést követelni a többi résztvevőtől, aki a részesedésére eső ingatlant birtokolja és használja (a Polgári Törvénykönyv 247. cikkének 2. pontja).

A társasházakban lévő lakástulajdonosok közös tulajdonának jogi szabályozása bizonyos sajátosságokkal rendelkezik. Az Art. 289. és az Art. A Ptk. 290. §-a szerint minden ilyen szervezet a hozzá tartozó lakásként használt helyiségekkel együtt a ház közös tulajdonában is részesedéssel rendelkezik: közös helyiségek (tetőtér, pince, lépcsőház stb.); a ház teherhordó szerkezetei; lakáson kívüli és belső gépészeti, elektromos, vízvezeték berendezések, ha az egynél több lakást szolgál ki. A társasházban lévő közös tulajdon alanyai mindegyike köteles részt venni a közös tulajdon üzemeltetésével és javításával kapcsolatos költségekben, részesedésük arányában adót és illetéket fizetni. A részesedést viszont az alany tulajdonában lévő lakóterület arányában állapítják meg, kivéve, ha megállapodás vagy közgyűlés másként rendelkezik. Nyilvánvaló, hogy a közös tulajdon bármely tulajdonostárs érdekét sértő használata elfogadhatatlan. Az ilyen közös tulajdonra vonatkozó tulajdonosi jogok létrejöttének jogi ténye egy lakás vagy más lakóhelyiség, valamint nem lakás céljára szolgáló helyiség tulajdonjogának megszerzése egy házban vásárlás, csere, adományozás, öröklés, illetve az ingatlanban való részesedés teljes kifizetése útján. szövetkezeti ház vagy privatizáció

A közös tulajdon létrejöttének egyik alapja az egyszerű partnerség létrehozása. Ellentétben a jogi személy formájában létrejött szervezetekkel, az egyszerű partnerség megfelelő megállapodás (néha közös tevékenységekről szóló megállapodás) megkötésével és a hozzájárulások összevonásával jön létre (a Polgári Törvénykönyv 1042. cikke). (1) bekezdésének megfelelően A Polgári Törvénykönyv 1043. §-a alapján a társak által tulajdonjoggal birtokolt vagyontárgyakat, valamint a közös tevékenység eredményeként előállított termékeket, valamint a tevékenységből származó gyümölcsöket és bevételeket közös tulajdonukként kell elismerni, hacsak törvény eltérően nem rendelkezik. vagy egyszerű társasági szerződés vagy a lényegi kötelezettségekből következik. A hozzájárulás mértéke befolyásolja a nyereség és a kiadások megoszlását a közös tulajdonban résztvevők között. Eltérő rendelkezés hiányában a betétek azonos értékűnek tekintendők (a Polgári Törvénykönyv 1042. cikkének 2. pontja).

Két vagy több magánszemély ingatlanelidegenítése során figyelembe kell venni a jogi kérdés sajátosságait, ideértve a közös tulajdonban való részesedés meghatározását is. A joggyakorlás kifejezhető közös tulajdonban, az egyes résztvevők részeinek kiosztása nélkül, vagy megosztott tulajdonban, amelyben minden tulajdonostárs tulajdonnagysága meghatározásra kerül. Az intézkedés menete és a tárgy feletti rendelkezés lehetősége attól függ, hogy az ingatlan közös vagy közös tulajdonban van.

A részvények nagyságának meghatározására vonatkozó eljárás

A közös tulajdonba sorolt ​​közös tulajdon figyelembe veszi az egyes ingatlantulajdonosok részére juttatott összeg megállapításának lehetőségét és szükségességét. A közös tulajdonjogban való részesedés megállapításának folyamata a tulajdonjog megszerzésének konkrét körülményeitől függ:

• törvényi előírások szerint;
• A résztvevők megállapodása esetén.

Egy tárgy egyenlő tulajdonjognak minősül a következő helyzetekben:

• ha lehetetlen meghatározni az egyes résztvevők tulajdonának összegét;
• törvényben foglaltaknak megfelelően;
• a tulajdonosok önkéntes hozzájárulásával.

A részvények egyenlősége

Az alkatrész méretének meghatározásának szükségessége a következő esetekben merül fel:

• ha elválik egy teljes tárgy kompozíciójától;
• amikor egy tárggyal kapcsolatos műveleteket tervezünk.

A családtörvénykönyv rögzíti az egyenlőséget a házastársak közösen szerzett vagyonára vonatkozóan.

Ezen túlmenően a részek egyenlőnek minősülnek a mezőgazdasági vagy paraszti vállalkozásban résztvevők számára az Art. 258 Ptk. A háztartás tagjai az ingatlan felosztásakor vagy a háztartásból való kilépéskor jogosultak egyenlő tulajdonmegosztásra számítani.

A részvények meghatározása

A tulajdonjog összegét – az egyenlő elosztás eseteit kivéve – az egyes résztvevőknek a tárgy létrejöttéhez való hozzájárulása alapján állapítják meg.

Változás megosztása

Az ingatlannal kapcsolatos különféle tevékenységek (eladás, csere, vétel stb.) során tulajdonosváltási helyzetek adódhatnak.

A megosztott tulajdonban részt vevő megváltozott részesedésének meghatározására vonatkozó eljárás a következő szempontokat veszi figyelembe:

• anyagi hozzájárulás a teljes ingatlan javításához;
• a növekmény és a közös ingatlantól való elválasztás megállapításának lehetősége;
• a közös tulajdonban lévő résztvevő munka-hozzájárulása a változtatáshoz;
• egyéb beruházások és kiegészítő tevékenységek.

A részesedési arány módosításának lehetőségei

A közös tulajdon értékének változása a lakhatás javítására tett intézkedésekkel függ össze. Amikor egy egész ingatlant megváltoztatunk, különbséget kell tenni az elkülöníthető változtatások és az elválaszthatatlan fejlesztések között.

Ha valamelyik tulajdonos olyan intézkedést tett, amely az egész ingatlan elválaszthatatlan feljavítását eredményezte, jogában áll számítani az ingatlan értéknövekedésének megfelelő részarányának növelésének jóváhagyására. változtatások.

Ha olyan intézkedésekre került sor, amelyek elkülöníthető fejlesztést vagy növekedést eredményeztek anélkül, hogy az eredeti tulajdont vagy a többi résztvevőt megsértették volna, akkor nincs szükség más tulajdonostársakkal való megállapodásra a változtatások végrehajtására.

Az egyes résztvevők fejlesztés utáni tulajdoni összegének megállapításakor az összes tulajdonostárs döntéséből indulnak ki:

• a fejlesztéseket végrehajtó egyén arányának növekedése;
• kompenzáció kifizetése a fejlesztéshez való hozzájárulás arányában az alkatrészek méretének megőrzése mellett.

Ha nem születik egyetlen döntés, a szétválasztható fejlesztés a hozzáépítést, változtatást kezdeményező tulajdonos tulajdonaként kerül bejegyzésre.

A megváltozott tulajdonjogok bejegyzésének módjával kapcsolatos viták esetén bírósághoz fordulnak.

Arbitrázs gyakorlat

A bíróságok leggyakrabban a következő helyzetekkel kapcsolatos vitákat tárgyalják:

• lakásrészesedés azonosítása;
• a vagyon összegének meghatározása utólagos elidegenítésre;
• részvényméret változása a fejlesztés után.

Ingatlanban, így különösen lakásban részesedés létesítése csak valós lehetőség esetén megengedett, az alábbi rendelkezések figyelembevételével:

• Egyszobás lakásban szinte lehetetlen az ingatlan egy részének természetes kiosztása.
• Ha olyan objektív elháríthatatlan akadály állapítható meg, amely lehetetlenné teszi a vagyon elválasztását a közös ingatlantól, a bíróság az üzletrész nagysága szerint kártérítést ítélhet meg.
• A részvény kiosztásának és megfelelő bejegyzésének hiánya a tulajdonjog gyakorlásával kapcsolatos intézkedések kötelező egyeztetését vonja maga után a tárgy más tulajdonosaival.
• A kiosztáshoz a közös tulajdon más tulajdonosokkal való használatának rendjének elszámolása is társul.

A részesedés megállapításának minden esetét egyedileg mérlegelik, figyelembe véve az összes kapcsolódó körülményt és feltételt. Ha a tulajdonostársakkal nem sikerül békés megegyezésre jutni, az ügy bírósági elbírálása alapján döntenek.

Mindannyiunknak van ingatlana: autó, lakás, ház, dacha, bútorok, háztartási cikkek és még sok más. Ha tulajdonjogról beszélünk, általában azt értjük alatta, hogy ezekkel a dolgokkal azt csinálunk, amit akarunk: eladhatunk, adományozhatunk, cserélhetünk, akár el is pusztíthatunk. Leggyakrabban az ilyen döntéseket a dolog tulajdonosa egyénileg hozza meg - korlátozásokat csak törvény írhat elő.
De még mindig van néhány kivétel ez alól a szabály alól. Előfordulhat, hogy olyan helyzetbe kerülhet, hogy miután birtokolta ezt vagy azt a dolgot, döntéseit valaki mással kell összehangolnia. Az úgynevezett közös tulajdonról beszélünk.

Köztulajdon

Közösségi tulajdonról akkor beszélünk, ha az ingatlan két vagy több személy tulajdonában van. Leggyakrabban ez a törvény szerinti öröklés során történik. A végrendelet elkészítésekor az örökhagyó továbbra is megpróbál minden tárgyat egy örökösre átruházni. De végrendelet hiányában minden sorban általában több örökös van, és az ingatlan mindegyikük tulajdonába kerül.
Az orosz jogszabályok kétféle közös tulajdont különböztetnek meg:

• megosztott (az ingatlan közös tulajdonban van az egyes tulajdonosok részesedésének meghatározásával);
• közös (az ingatlan közös tulajdonban van ilyen részesedés meghatározása nélkül).

A közös tulajdonban mindenekelőtt a házastársaknak a házasság során szerzett vagyona van, kivéve, ha megállapodásuk másként rendelkezik. A megosztott tulajdonban részt vevő bármely személy lehet – rokoni és független személy. De figyelembe véve a közös tulajdon rendszerének jogi szabályozásának sajátosságait, az első tanácsot adhatjuk a MirSovetov olvasóinak: az ilyen ingatlanok tulajdonlásával, használatával és selejtezésével kapcsolatos problémák elkerülése érdekében alakítsanak ki normális kapcsolatokat a többi résztvevővel. a közös tulajdonban. Hogy miért olyan fontos ez, az alábbiakban lesz szó.
A közös tulajdonhoz fűződő jogra vonatkozó törvényi szabályok jobb megértése érdekében hadd mondjak el egy kis elméletet. Még az ókori római jogászok is azt írták, hogy a tulajdonosok mindegyike megosztott tulajdonjoggal rendelkezik az egész dologhoz; Ebből következően a dologból nem részesedést, hanem a dologhoz való jogot birtokolt. Ez a nagyon fontos szabály a gyakorlatban a következőket jelenti. Ha ¼ részesedéssel rendelkezik egy 80 nm alapterületű lakás közös tulajdonjogában. m., ez nem jelenti azt, hogy 20 négyzetméter tulajdonosa van. m ebből a lakásból. Önnek csak az egészhez való jogában van részesedése, de nincs joga annak egy részéhez. Bizonyos feltételek mellett átveheti egy ilyen dolog egy részét kizárólagos tulajdonba, vagy fenntarthatja a jogot ennek a résznek a használatára.

Közös ingatlan birtoklása, használata

Minden tulajdonos az Art. A 209-nek joga van:

• birtokolja a tulajdonát (valóban birtokolja);
• használja az ingatlanát (kapja meg azt a hasznot, amelyre ezt az ingatlant szánják, kap gyümölcsöt, terméket és bevételt);
• ingatlant elidegeníteni (eladás, csere, bérbeadás, zálogjog stb.).

Mivel a közös tulajdonjog nem egy, hanem több személyt illet meg, a fent említett jogkörök csak MINDEN résztvevő akaratának egyetértésével gyakorolhatók. Itt fontos megérteni, hogy a résztvevők legalább egyikének beleegyezésének hiánya még a legkisebb részesedés esetén is a közös tulajdonnal kapcsolatos cselekmények jogellenességéhez vezet.
Példa: négy polgár egyenlő arányban birtokol egy telket gyümölcsfákkal. A résztvevők közül hárman nem akarják művelni a kertet, és felajánlják annak teljes bérbeadását, a kisebbségben maradó negyedik pedig maga szeretne a telken dolgozni. Sajnos ezt a kérdést többségi szavazással nem lehet megoldani, minden tulajdonostárs között kompromisszumot kell keresni.

De ez nem így van a Lakáskódexben! A társasház közös tulajdonával kapcsolatos döntéseket a lakossági közgyűlésen lehet elfogadni, az ezzel ellentétes tulajdonosoknak alá kell vetniük magukat a többség véleményének.

Ha a közös tulajdonban lévő ingatlan tulajdonjogának és használatának kérdésében nem sikerül megegyezni, bírósághoz fordulhat. Ebben az esetben a közös tulajdonban részt vevőnek jogában áll követelni a közös tulajdon részesedésével arányos részének birtokbavételét és használatát. Ilyen lehetőség hiányában jogában áll megfelelő kártérítést követelni a részesedésére eső vagyont birtokló és használó többi résztvevőtől.
Sajnos a bíróság nem tud olyan határozatot hozni, amely kötelezi a közös tulajdonban részt vevőt ingatlan adásvételére vagy bérbeadására, mivel a polgári jogban a szerződési szabadság elve érvényesül, és senkit nem lehet kényszeríteni arra, hogy az ingatlan adásvételi vagy bérbeadási kötelezettségét teljesítse. tranzakció. Következésképpen a megosztott tulajdonban lévő vagyon (mint egész) elidegenítése annak valamennyi résztvevője egyetértésével történik.
A közös tulajdonban részt vevő a közös tulajdonban lévő részről a többi résztvevő hozzájárulása nélkül, de elővásárlási joga mellett rendelkezhet. Az alábbiakban leírjuk, hogyan kell ezt helyesen megtenni.
Ha a tulajdonostársak a közös tulajdonban lévő vagyonból bevételhez jutnak, azt a részesedésük arányában kötelesek felosztani, ha közöttük eltérő megállapodás nem rendelkezik.

A közös tulajdon fenntartásának, javításának költségei

Ne feledje, hogy a tulajdon birtoklása nemcsak jogok, hanem kötelezettségek is. A tulajdonost terheli az ingatlan fenntartásának terhe és annak kockázata, hogy véletlenül elveszik vagy megsérüljenek.
Az ingatlan fenntartási költségei a következőkből állnak:

• nagyobb és aktuális javítások;
• biztosítási, regisztrációs akciók;
• biztonsági és közüzemi számlák;
• adófizetés stb.

A fentiek mindegyike a közös tulajdonban lévőkre vonatkozik, de azokat a tulajdonuk arányában kell felosztani. Nem mindegy, hogy a tulajdonos használja-e az ingatlanát vagy sem, akkor is köteles fenntartani.
Gyakran előfordulnak olyan helyzetek, amikor az egyik tulajdonos nem hajlandó részt venni a közös tulajdon költségeiben. Ebben az esetben azok a tulajdonosok, akiknél felmerültek a közös tulajdon fenntartása érdekében szükséges kiadások, behajthatják azok megfelelő részét a kijátszó tulajdonostól.
Példa: B. állampolgár pert indított P. polgár ellen, hogy behajtsa az ingatlanfenntartási költségeket 1689 rubel összegben. A bíróság megállapította, hogy B. állampolgár az általa és az alperes közös tulajdonában álló épületben közüzemi díjat fizetett. Mivel P. állampolgár öt hónapig nem fizetett közüzemi számlát, és ezeket az összegeket B. állampolgár fizette ki, hogy elkerülje a víz-, hő- és villanyzárást, a bíróság jogosnak ítélte a követeléseket, és helyt adott a keresetnek.
De szeretném felhívni a MirSovetov olvasóinak figyelmét, hogy ha egy közös tulajdonban lévő házat drága anyagokkal díszít fel más tulajdonosok beleegyezése nélkül, akkor a bíróság nem fogja kielégíteni a javítási költség behajtására irányuló igényt. Az ilyen javítások nem szükségesek az ingatlan megfelelő állapotának fenntartásához. Az ilyen munkák elvégzése előtt be kell szereznie az összes tulajdonos hozzájárulását (lehetőleg írásban). Ha a közös ingatlan továbbra is javításra szorul, de nem sikerült általános megegyezésre jutni, készítsen minden tulajdonos részvételével okiratot, jelezze, ki nem volt hajlandó aláírni. Ezt követően hívjon meg egy erre szakosodott szervezetet, hogy készítsen becslést. Ha ilyen dokumentumok rendelkezésre állnak a bíróságon, könnyebb lesz igazolni a közös tulajdon javítási költségeinek érvényességét és összegét.
Ha a közös tulajdonban részt vevő tulajdonos megkapta a többi résztvevő hozzájárulását az ingatlan elválaszthatatlan fejlesztéséhez (házbővítés, évelő ültetvények, új épületek a telken), jogosult részesedésének megfelelő növelésére. a közös tulajdonhoz való jogban. Felhívjuk figyelmét, hogy a bírói gyakorlat a nagyjavítást nem tekinti elválaszthatatlan fejlesztésnek, végrehajtása nem ad jogot a részarány növelésére, hanem csak a tulajdonostársaktól való költségmegtérülésre, a fentiek szerint. A tulajdonosok hozzájárulása a közös tulajdon használati feltételeiből adódó fejlesztések elvégzésének jóváhagyását jelző cselekményekben fejezhető ki.

Hogyan kell megfelelően kezelni a közös tulajdont

A közös tulajdonban részt vevőnek joga van saját belátása szerint a részesedését eladni, adományozni, hagyatékozni, elzálogosítani, vagy bármely más módon elidegeníteni. Ne feledje, hogy Ön a jogban való részesedéssel rendelkezik, és nem az ingatlan egy részéről. Ugyanakkor, ha adásvételi szerződést vagy részvénycserét tervez, bizonyos szabályokat be kell tartania.
Amennyiben a részesedését külső félnek kívánja eladni, a részesedése eladási szándékát az ár és egyéb feltételek megjelölésével írásban be kell jelentenie a közös tulajdonban lévő többi résztvevőnek. Ha a közös tulajdonban maradó résztvevők a bejelentéstől számított egy hónapon belül megtagadják vagy nem szerzik meg az ingatlan, az ingó tulajdonjogban eladott részesedés megvásárlását, vagy a bejelentéstől számított tíz napon belül nem szerzik meg, akkor Ön jogosult részesedését eladni. bármely személynek.
Így egy részvény eladása vagy cseréje előtt annak tulajdonosa köteles értesíteni a fennmaradó résztvevőket. Postai úton is elküldhető, aláírás ellenében leadható. Ezután elég egy hónapot várni, ha házhoz, lakáshoz stb. való jogot ad el, és tíz napot, ha ingósághoz való jogot ad el.
A MirSovetov olvasói számára is hasznos tudni, hogy joga van részesedést adni, hagyni vagy elzálogosítani anélkül, hogy erről értesítené a többi tulajdonost. Az ilyen tranzakció legális lesz.

Érdemes megemlíteni, hogy elterjedtek a fővárosi régióban lévő lakások tulajdonában lévő „törpe” részvények adományozása (az állampolgár utólagos lakóhelyi bejegyzésére). Az ilyen ügylet lényegében érvénytelen, hiszen az adomány „lefedi” az adásvételt. De ezt rendkívül nehéz bizonyítani. Az ügyvédek azt tanácsolják a lakásrészek tulajdonosainak, hogy lehetőség szerint adják el azokat reális áron, vagy vásároljanak részvényeket más tulajdonosoktól, hogy az ingatlan egyedüli tulajdonosává váljanak. Ellenkező esetben több tucat tulajdonostárs társaságában találhatja magát annak a lakásnak a társaságában, amelyben él, és akiknek nem tudja a valódi címét. Gyakran előfordul, hogy egy ilyen lakás tényleges lakói egyszerűen túlélik, elviselhetetlen körülményeket teremtve, és arra kényszerítik őket, hogy csökkentett áron értékesítsék részesedésüket.

Ha megsértették a részvény értékesítésére vonatkozó törvényben meghatározott eljárást, a megosztott tulajdon bármely más résztvevője jogosult három hónapon belül bíróságon követelni a vevő jogainak és kötelezettségeinek átruházását. Ha a közös tulajdon egyik résztvevője elmulasztja ezt a határidőt, a bíróság a keresetet elutasítja. Nem követelheti továbbá az ügylet érvénytelenné nyilvánítását, követelheti, hogy egy külső személyt (vevőt) cseréljenek ki a közös tulajdonban lévő résztvevővel (résztvevőkkel).

Lehetséges a közös tulajdon megosztása?

Gyakran viták merülnek fel a polgárok között a közös tulajdon (leggyakrabban ház vagy lakás) használatának vagy a tulajdonosnak való részesedés kiosztásának eljárásával kapcsolatban. A bírósághoz fordulás előtt meg kell próbálni önkéntes megegyezésre jutni ebben a kérdésben. Ha ez nem lehetséges, főzzön.
A közös tulajdon részesei jogosultak részesedésüket a közös tulajdonból követelni vagy elválasztani. Az ingatlan megosztása esetén a közös tulajdoni jog megszűnik. Az egyik résztvevő részesedésének kiosztása esetén a megosztott tulajdon megmarad a nem allokált tulajdonosokkal szemben.
A lakóépület példájával élve, a megosztott tulajdonban résztvevőt megillető részesedés felosztása a lakóépület és melléképületek egy bizonyos elszigetelt részének tulajdonjogának átruházását jelenti. A ház többi részében való részesedés joga megszűnik.
A legtöbb esetben a bíróság kijelöl egy vizsgálatot, amelyben a szakértő felajánlja a lakóépület felosztásának lehetőségeit. A bíróság ezek közül választ egyet, minden tulajdonos érdekeit figyelembe véve. Sajnos vannak olyan esetek, amikor a kiosztott részesedés nem felel meg az elszigetelt helyiségeknek, és a ház újjáépítése a magas elhasználódás miatt (vagy más okból) lehetetlen. A bíróság kénytelen lesz elutasítani a vagyon megosztása vagy abból részesedés kiutalása iránti keresetet, és a tulajdonosoknak jogukban áll keresetet benyújtani a közös vagyon használati rendjének megállapítása érdekében, amennyiben nem születik megállapodás. közöttük.
A házhasználati rend kialakításakor minden tulajdonostárs a részesedése alapján meghatározott épületrészt kap használatba. A kiosztott helyiségek nem lehetnek elszigeteltek, és nem mindig felelnek meg pontosan a tulajdoni hányadnak. A bíróságnak figyelembe kell vennie a házhasználat tényleges eljárását.
Ha úgy dönt, hogy igényt nyújt be egy természetbeni részesedés kiutalására, ne felejtsen el egy fontos pontot. Ha a tulajdoni hányad elhanyagolható, a tulajdonos az ingatlant ténylegesen nem használja, nincs olyan helyiség, amely az üzletrésznek megfelelne, a bíróság az Ön hozzájárulása nélkül megszüntetheti az adott rész tulajdonjogát, annak kártalanítása mellett. értéket a fennmaradó tulajdonosok terhére.
A hitelezők a közös tulajdonból részesedést is igényelhetnek. Ha az adósnak nincs elegendő egyéb vagyona a tartozások kiegyenlítésére, a hitelező követelheti a részesedés kiutalását és annak elzárását. Ha a közös tulajdonban maradó résztvevők tiltakoznak, jogukban áll ezt a részesedést piaci értéken kivásárolni, és a bevételt az adósság törlesztésére fordítják.

Következtetés

Az Orosz Föderáció alkotmánya biztosítja számunkra a magántulajdonhoz való jogot. Mindenkinek joga van a tulajdon birtoklásához, birtoklásához, használatához és azzal való rendelkezéséhez, egyénileg és más személlyel együtt is. Senkit nem lehet megfosztani vagyonától, csak bírósági határozat alapján. De ezeken a fontos jogokon túl tudnia kell, hogy a tulajdon mindenekelőtt az állam és polgárai iránti felelősség. Például az állam jelentős korlátozásokat ró a földtulajdonosokra, de ez egy másik cikk témája.
Az ingatlantulajdonosok jogait és kötelezettségeit szabályozó törvények ismerete segít Önnek megvédeni, megőrizni, használni és kezelni ingatlanát.

A közös tulajdonjogban minden tulajdonos részesedéssel rendelkezik. Tulajdonjogon van, és nem tulajdonon.

Egy vagyoni tárgy - egy tulajdonjog - e tulajdonjog két alanya - minden alanynak bizonyos részesedése van ebből a jogból (például 1/3 és 2/3). Egy dolog közös tulajdonának állapota így sematikusan ábrázolható.

Ha a megnevezett dolog két tulajdonostárs között (1/3 és 2/3) részekre oszlik, akkor ezek a részek „kiosztásra” kerülnek a tulajdonostársak között, akkor két dolog keletkezik, amelyekre külön-külön joga van. tulajdonjog jön létre, a közös tulajdonjog megszűnik.

A közös tulajdonban lévő ingatlanok vonatkozásában a tulajdonostársakat illetik meg a tulajdonosi, használati és rendelkezési jogok.

Ahol sajátÉs Élvezd az ilyen vagyontárgyakat a közös tulajdonban lévők egymás közötti megállapodás alapján megosztják. Például egy háromszobás lakásban három tulajdonostárs megállapodhat abban, hogy melyikük melyik szobát fogja birtokolni és használni. Ha nem jön létre ilyen megállapodás, akkor bírósághoz kell fordulnia, amelynek a vita rendezése során azt a szabályt kell követnie, amely szerint a közös tulajdon minden résztvevőjének joga van a közös tulajdon egy részét birtokolni és használni. részesedésének arányában (Ptk. 247. § 2. pont) . Ha ilyen sorrend nem állapítható meg (például az ingatlan kialakítási sajátosságai miatt), akkor a közös tulajdon egyik résztvevője jogosult megfelelő kártérítést követelni a többi résztvevőtől, aki a részesedésére eső ingatlant birtokolja és használja. Természetesen a közös tulajdonjogon a tulajdoni és használati eljárás bíróság általi megállapítása nem jelenti ennek az ingatlannak a megosztását és a közös tulajdonjog megszűnését.

A közös tulajdonból bevételt lehet termelni. (Például ingatlan bérbeadása). Az ilyen bevétel a közös tulajdonba kerül, és a tulajdonostársak között részesedésük arányában kerül felosztásra (a Polgári Törvénykönyv 248. cikke). A tulajdonostársak egymás közötti megállapodás alapján a jövedelem felosztására ettől eltérő eljárást állapíthatnak meg.

Rendelés a közös tulajdonban lévő ingatlan az összes résztvevő egyetértésével történik. Itt a közös tulajdonú tárgy egészének elidegenítéséről van szó. A tulajdonosok megállapodhatnak például egy lakóépület eladásáról, és megfelelő megállapodás aláírásával értékesíthetik azt. Ha legalább az egyik tulajdonos nem járul hozzá a ház eladásához, akkor ilyen eladásra nem kerülhet sor.

A megosztott tulajdon minden résztvevője viseli a véletlen elvesztés vagy anyagi kár kockázatát. Ez azt jelenti, hogy ha például az egyik tulajdonos birtokában és használatában lévő lakóépület egy része leégett, akkor az épen maradt ingatlan tulajdoni hányada nem változik. A megosztott tulajdonban lévő többi résztvevő részesedése nem változik. A fennmaradó ingatlan birtoklásának és használatának rendje természetesen a vagyon csökkenése miatt más lesz, de az említett jogosítványokra a törvényben rögzített elvek változatlanok maradnak.

Ha a közös tulajdonban lévő vagyontárgy elidegenítéséhez (elidegenítéséhez) minden résztvevő hozzájárulása szükséges, akkor a törvény eltérő eljárást ír elő a tulajdoni hányad elidegenítésére.

Megjegyzendő, hogy a tulajdonjogból való részesedés, bár immateriális jogtárgy, olyan vagyoni értéket képvisel, amellyel tranzakciókat lehet kötni. A részvény tulajdonosának egyetlen joga van, hogy saját belátása szerint rendelkezzen vele. A megosztott tulajdonos számára, ha a részesedést ellenszolgáltatás fejében elidegeníti (például eladja), a törvény bizonyos korlátozásokat ír elő. A közös tulajdonban lévő részesedés harmadik félnek történő értékesítése esetén a közös tulajdonban maradó résztvevők elővásárlási joggal rendelkeznek a harmadik félnek felajánlott áron történő megvásárlásra (kivéve a részvény nyilvános eladását). árverés). Ezért az a résztvevő, aki a részesedését harmadik személynek kívánja eladni, köteles erről a többi résztulajdonost értesíteni, az ár és az értékesítés egyéb feltételei megjelölésével. Ha a fennmaradó résztvevők megtagadják a vásárlást, vagy nem szereznek részesedést ingatlanban a bejelentéstől számított 10 napon belül, ingó vagyonban pedig 10 napon belül, az üzletrész bárki számára értékesíthető.

Ha a fenti kötelezettséget az üzletrész eladója nem teljesíti, a közös tulajdonban lévő többi résztvevőnek jogában áll három hónapon belül bírósági úton követelni a vevők jogainak és kötelezettségeinek átruházását rájuk. A három hónapos határidő lejárta után az ilyen kereseteket a bíróságnak el kell utasítania. Az ilyen ügyletek érvénytelenné nyilvánítására irányuló kérelmeket szintén nem lehet kielégíteni.

A közös tulajdonjogból való részesedés harmadik személy részére történő adományozása esetén a fenti korlátozások nem érvényesek.

A természetbeni részesedés kiosztásának problémája mindenkit érinthet, aki örökséget kapott vagy elvált. Ezzel szükséges a változások dokumentálása, a tényleges lakóhelyiségben vagy telekrészesedés határainak megállapítása, új cím kijelölése. Találjuk ki, hogyan oszthatunk ki egy természetbeni részesedést, milyen sorrendben lehet ezt megtenni a közös tulajdonból.

Bíróságon kívüli eljárás

A kereset benyújtása előtt próbáljon békés megoldást találni. A sémája a következő lesz:

1. A közös ingatlan közös tulajdonként van nyilvántartva.
2. A lakóhelyiség műszaki tervének módosításának szükségességéről kérelmet nyújtanak be az igazgatás illetékes bizottságához, és engedélyt kapnak a felújítására.
3. Megállapodás születik a ház felújításáról. Ez a rész a legnehezebb, mivel gyakran a tulajdonosok nem tudnak megegyezni. Meg kell hívni egy értékbecslőt, és meg kell találni a segítségével a helyiségek kiosztott részének költségét. Ez az elbírálás szubjektív lesz, ezért a felek gyakran követelnek kompenzációt, ha a szétválasztott részesedés szerintük túl drága vagy olcsó. Ezen árnyalatok megegyezése után szükség esetén kompenzációt kell átutalni. A megállapodást közjegyző írja alá.
4. A tulajdonjog bejegyzése lezárja az eljárást. Ehhez minden részvényesnek fel kell vennie a kapcsolatot a Rosreestrrel, és alá kell írnia az ingatlan jövőbeni változásairól szóló nyilatkozatokat. Ezenkívül be kell nyújtania az ingatlanra vonatkozó dokumentumokat, önkéntes megállapodást (a másolatok számának meg kell egyeznie a részvényesek számával, és egyet kell vennie a Rosreestr számára), frissített műszaki útlevelet, polgári útleveleket és az illeték befizetéséről szóló bizonylatot. .

Ezt követően a tulajdonosok tulajdonosi dokumentumokat kapnak, amelyek segítségével új címet rendelhetnek a részvényhez, és külön személyes fiókot vezethetnek.

Az üzletrész határainak meghatározása a bíróság segítségével

Amennyiben az önkéntes megállapodás aláírásakor a részvényesek nem tudtak közös véleményt kialakítani, az eljárás módosul. Minden tulajdonostárs ellen pert kell indítani az ingatlan egy részének kiutalásának kikényszerítése érdekében. A bírósági kérelemhez a következő dokumentumokat csatolták:

• forgalmi engedély;
• tulajdonjogok megerősítése;
• a szakértői bizottság következtetése a természetbeni elkülönítés lehetőségéről;
• az illeték megfizetésének elismervénye;
• minden olyan dokumentum, amely megerősíti a felperes követeléseihez való jogát;
• a kereset másolatai az ingatlanrészek tulajdonosainak száma szerint.

A bíróság további építési vizsgálatot rendelhet el a felperesi igények teljesítésének lehetőségének felmérésére. Ha pozitív döntés születik, az eljárást a Rosreestr-en fejezik be, ahol benyújtják a bírósági ítélet másolatát és a bejegyzéshez szükséges egyéb dokumentumokat (a lista megegyezik az önkéntes különválásnál leírtakkal).

Az alkatrészek lakóhelyiségekben történő elosztásának árnyalatai

Egyes esetekben az ingatlan egy részének természetbeni kiutalása nehézkes. A bírói gyakorlatban gyakran előfordulnak olyan esetek, amikor egy helyiség átépítésére vagy befejezésére van szükség ahhoz, hogy külön bejáratot alakítsanak ki. A törvény szerint az építési költségeket egyenlő arányban kell felosztani a tulajdonosok között, de ezzel nem mindenki ért egyet. A bíróság a szegény fél pártjára állhat, és a költségeket anyagi helyzetük arányában oszthatja fel, ha a pénzhiány bebizonyosodik. A családban eltartottak számát is figyelembe veszik.

A lakóhelyiségből származó természetbeni részesedések kiutalásakor a bíróság a terv alapján dönt:

• az alkatrész szétválasztása nem sérti a műszaki és építési szabványokat - a követelmények teljesülnek;
• független, összehangolatlan átépítések esetén az ügy elbírálását azok legalizálásáig elhalasztják;
• a természetbeni részesedés meghatározása az ingatlan károsodása nélkül lehetetlen - az átépítést kártérítés váltja fel.