Tartozás esetén a bérlő ingatlanának visszatartása a bérbeadó által. A bérlő bármely tulajdonának megtartása A bérbeadó joga a bérlő tulajdonának megtartására

A legtöbb bérleti jogviszony nem csak a szerződéses szempontokra épül, hanem a bizalomra is, így a bérlői ingatlanok bármilyen típusának megtartása nem a leggyakoribb, de létjogosultsága van. Gyakran előfordul, hogy az ingatlan visszatartása feltétlenül szükséges, amikor a bérbeadónak elfogy a türelme amiatt, hogy a bérlő nem tartja be a szerződés feltételeit.

Ebben a cikkben

Hogyan kezelik a bérlő ingatlanát?

A dolgok visszatartása kényszerintézkedés a hitelező részéről, melynek lényege, hogy a bérlő anyagi javait vagy elviszik nemfizetés miatt (tartozás törlesztésére), vagy kiegészítő fedezetként szolgálnak, és a teljes fizetés után visszaadják. a tartozás összegét kifizetik.

A bérlő tulajdonának megtartását az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve engedélyezi és szabályozza, ezért azt legálisan végzik. Természetesen a visszatartott vagyonnak meg kell felelnie a tartozás összegének, és az adósé kell lennie.

Már szó esett arról, hogy a visszatartott tárgyi javakat akkor lehet értékesíteni, ha az ingatlan bérlője nem fizeti ki a tartozásokat. Annak érdekében, hogy minden törvényesen történjen, a bérbeadónak két szempontot kell figyelembe vennie:

• A megőrzési szerződést közjegyzővel hitelesíteni kell, és a felek közös kérésére meg kell készíteni (ha a közjegyző nem hitelesíti az okiratot, és a dolgokat megőrzik, akkor az ilyen cselekmények visszaélésnek minősülnek);
• A visszatartott ingatlan forgalmi értékének teljes mértékben meg kell egyeznie a tartozás összegével (ha a bérlő ingatlanának értékesítése során az ingatlant a tartozás összegét meghaladó áron értékesítik, akkor ez a tény csalásnak minősül).

Tartó mechanizmus

Tehát a tulajdon megtartásának mechanizmusa a következő:

Ha nem érkezik válasz, a bérbeadó nyugodt szívvel eladhatja az ingatlant, hogy kifizesse az adósságát.

Több olyan helyzet adódik, amikor nem lehet ingatlan-visszatartási eljárást lefolytatni. Ilyen példák a következők:

• a bérleti jogviszony szóban jött létre;
• a szerződésben meghatározott bérleti időszak nem járt le;
• a szerződés szövege megtiltja az adós vagyonának leltározását akkor is, ha tartozás keletkezik;
• a megőrzési okirat hibásan készült, vagy ellentmond a megállapított sablonnak;
• a hitelező elfelejtette értesíteni az adóst az okirat megalkotásáról.

Illegális megőrzés és törvénysértés

A bérleti díj átutalásával kapcsolatos minden folyamatot valamilyen fizetési bizonylattal kell igazolni, mert számos példa van csalásra mind a bérlő, mind a bérbeadó részéről. Ha a bérleti díj nem készpénzes fizetése során igazolható a szerződés szerinti fizetés ténye (csekk, bankszámlakivonat stb.), akkor ha készpénzben történik a fizetés, akkor ez minden kockázatot többszörösére növel. . Ezért a megőrzési eljárás során szigorúan be kell tartani a törvény betűjét.

Ha a bérbeadó a fenti pontok megsértésével foglalta le az ingatlant, akkor tulajdonjoggal való visszaélésről vagy önkényességről van szó, amely büntetőeljárást és számos szankciót von maga után:

• 80 ezer rubel pénzbírság kiszabása;
• legalább 480 órás közösségi munka;
• 2-5 éves korrekciós munkában való részvétel;
• 6 hónaptól 5 évig terjedő szabadságvesztés.

A büntetés fokozatossága a jogellenesen eltulajdonított vagyon értékétől, valamint további súlyosító körülmények (fenyegetések) fennállásától függ.

A visszatartott ingatlan visszaadható az adósnak, ha kifizeti kötelezettségeit, és meg tud állapodni a hitelezővel az értékesítés elhalasztásában. a korábban elkészített leltárnak megfelelően kell elvégezni. Ha a bérlő felfedezi, hogy tárgyi eszközök hiányoznak (és megállapodtak abban, hogy a kölcsönadó nem adja el), vagy azok épsége megsérül, akkor teljes jogában áll követelni a megrongálódott tárgyak megtérítését, visszaszolgáltatását vagy teljes pótlását. A törvény e rendelkezése ismét megerősíti, hogy a leltár elkészítésekor az ingatlan minden kulcsfontosságú tényezőjét, jellemzőjét figyelembe kell venni.

A dolgok megtartása tartozás hiányában

Ez a helyzet szintén nem ritka. Számos kirívó példa van arra, amikor a bérbeadó legálisan tartja vissza a dolgokat, holott a szerződés alapján nincs tartozás. A leggyakoribb helyzetek a következők:

• A szerződés lejárt, hosszabbítás nem biztosított/további hosszabbítás elutasítása van, vagyonátruházási okirat aláírása megtörtént, de néhány érték a lakásban maradt. Mivel a lakás használati joga ismét visszakerült a tulajdonoshoz és az átruházási okiratot is aláírták, a benne elhelyezett összes érték automatikusan a bérbeadó tulajdonába kerül, és azokkal saját belátása szerint rendelkezhet.
• A szerződés lejárt, nincs hosszabbítás, és az átigazolási igazolás sem került aláírásra. Ebben az esetben a hitelező nem rendelkezhet a dolgokkal saját belátása szerint, hanem átadhatja azokat tárolásra egy másik helyre.

Ha a szerződés tartalmaz egy esetleges automatikus meghosszabbításra vonatkozó megjegyzést, és a jogviszony hivatalosan nem szűnt meg, akkor a bérlő vagyonának lefoglalására/visszatartására vonatkozó intézkedések/szankciók alkalmazása törvénysértő.

A bérlő és a bérbeadó közötti vita gyakori jelenség, amely akkor merülhet fel, ha az egyik fél nem tartja be a szerződésben foglaltakat. Az ilyen kérdéseket gyakran bírósági úton oldják meg, de vannak olyan esetek is, amikor a felek önállóan is megállapodhatnak.

Tartozás esetén a bérbeadónak joga van fenntartani a bérlő ingatlanát. Ezt megelőzően azonban még néhány pontot ellenőrizni kell, különösen az ilyen eljárásra vonatkozó tilalmakat. Ha ez nem így van, akkor a bérbeadó intézkedései jogszerűnek minősülnek.

FIGYELEM: választottbírói ügyvédünk védelmet épít a bérlő részére ingatlanának jogellenes visszatartása esetén, valamint segít a bérbeadónak a visszatartást a jogszabályoknak megfelelően: szakszerűen, kedvező feltételekkel és határidőre elvégezni. Hívás!

A bérlő jogellenes önkénye

Lezárhatja a bérbeadó a helyiséget? A válasz pedig igen lesz, de azzal a feltétellel, hogy ez szerepel a szerződésben. Ebben az esetben a korlátozások és elírások idejére bérleti díj nem kerül felszámításra. Előfordul, hogy a bíróság a lezárás tényét már jogellenesnek ismeri el, ekkor a bérbeadó kártérítést fizethet az inaktivitás idejére.

Mikor követ el egy bérbeadó jogtalan fogvatartót?

Vannak esetek, amikor a vagyonnal kapcsolatos intézkedések törvénybe ütköznek. Néha a bérbeadót akár ingatlanlopással vagy rablással is vádolhatják. Így nyilvánul meg az önkénye, a kísértés, hogy valaki más tulajdonát birtokba vegye, mindig megmarad, különösen, ha azzal nyugtatja magát, hogy ő úgyis tartozik nekem. De van itt egy ellentmondásos pont - a bérbeadó tulajdonjogának bármilyen visszatartása csak az adós-bérlő tulajdonjogával kapcsolatos dolgokra vonatkozik. Így megfelelő iratok megléte esetén a bérbeadó nem tarthat vissza más dolgait, és kérésre köteles azokat visszaadni. De itt is felmerülnek olyan árnyalatok, amelyeket a bíróságon oldanak meg.

Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága Elnöksége 2002. január 11-i 66. számú, „A bérleti jogviták rendezésének gyakorlatának áttekintése” című tájékoztató levelének 14. pontja kifejti, hogy a bérbeadónak joga van a bérleti szerződés megszűnése után a bérelt helyiségben maradó, bérlő tulajdonát képező berendezéseket megtartani, a bérlő bérleti díjfizetési kötelezettségének biztosítása érdekében. A bérlő akarata ellenére vagyon lefoglalása, valamint az ingatlan elszállításának akadályozása a bérleti szerződés érvényességi ideje alatt jogellenes lesz.

De mi a teendő, ha a bérbeadó megtartja a bérlő tulajdonát, még akkor is, ha vannak vitás kérdések, amelyek egyértelműen az utóbbi javára rendezhetők? Ebben az esetben a bíróság dönt minden kérdésben és rendezi azt.

A bérlő ingatlanának megtartására eljárás van, amely a megállapodáshoz kapcsolódik. Az első dolog, amit a tulajdonosnak meg kell tennie:

• figyelmesen olvassa el a szerződést, annak a bérlővel való megkötésének szakaszában tervezze meg, hogy milyen ingatlant lehet majd visszatartani a ki nem fizetett kifizetések fedezeteként, győződjön meg az engedély meglétéről;
• ellenőrizze, hogy a szerződés megszűnt-e, mivel a le nem járt bérleti időszak nem jogosít fel az ingatlan megtartására;
• A különösen értékes ingatlanok leltárát óvatosan közelítsék meg, mert a visszatartás a tartozás összegére vagy valamivel magasabbra kell, hogy legyen, de ne haladja meg többszörösen a bérleti számlát, mivel fennáll a veszélye annak, hogy utólag felismerik a túlzott visszatartás tényét, sérti a vállalkozó jogait (becslő bevonása, ha nehézségekbe ütközik a leírt dolgok költségének meghatározása);
• állítson össze erről szóló értesítést, valamint panaszt tegyen a bérlőnek, további részletekért kövesse a weboldalunkon található linket

EGÉSZSÉGES: nézze meg a videót a bérleti szerződés idő előtti felmondásáról szóló értesítés írásáról, és írja meg kérdését a videó megjegyzései közé a YouTube-on

Hogyan jellemezhető a bérlő ingatlana?

1. Mielőtt elkezdené az adós-bérlő vagyonának visszatartását, ellenőriznie kell a megállapodást, hogy nincs-e benne különleges feltétel a visszatartás lehetetlenségére vonatkozóan, és hogy vannak-e korlátozások erre az eljárásra.
2. Természetesen a másik felet is tájékoztatni kell az aktuális helyzetről. Igyekezzen intézkedni az időben történő értesítésről, hogy a bérlő személyesen részt vehessen az eljárásban. Győződjön meg arról, hogy a lízingdíj fizetés elmulasztása miatti lízingszerződés egyoldalú felmondására vonatkozó eljárást nem sértették meg.
3. Ezután elkészítik a bérlő tulajdonának visszatartásáról szóló okiratot vagy leírást a dolgairól. Részletesen adja meg az egyes tételeket a listából külön-külön, a leírásban a lehető legtöbb egyedi jellemzőt, modellt, számot, cikket stb.
4. A visszatartásról értesítjük a bérlőt, és egyúttal átadjuk számára a bérbeadó birtokába került ingatlanról szóló okirat vagy leltár másolatát a tartozás visszafizetéséig.

FONTOS: Mindezeket az eljárásokat tanúk vagy érdektelen személyekből álló bizottság jelenlétében kell végrehajtani. Nem felesleges az eljárást videófelvétellel kísérni, hogy utólag megvédje magát az alaptalan vádaktól egy olyan tárgy elvesztésével kapcsolatban, amely egyáltalán nem volt a bérelt területen.

Ha a bérlő csak azt akarja, amit jogosan birtokol, akkor az ingatlan visszatartás tényének bizonyítása nem azonnal világos. Az ügyvédünkkel folytatott konzultáció választ ad erre a kérdésre. És sok más számára is, például a lízingszerződés alapján felhalmozott adósságokkal kapcsolatos viták stb.

A tulajdon megtartása azt jelenti, hogy módot kell találni egy tisztességtelen bérlő befolyásolására. Ilyen befolyást gyakorolnak a szerződés feltételeit megszegőkre, és mindez a törvénynek megfelelően, a felek önkénye nélkül történik.

Ügyvéd segítsége vitában

Ügyvédünk segít megoldani a bérbeadó ingatlanának a bérbeadó általi megtartásával kapcsolatos vitákat mind a bérlői, mind a bérbeadói oldalon:

• a megőrzés törvényesnek vagy jogellenesnek való elismerése a bíróságon
• a bérleti szerződés érvényességének igazolása, ami azt jelenti, hogy igényt lehet benyújtani a bérelt ingatlan használatának akadályainak megszüntetésére
• az ingatlan harmadik személy tulajdonának bizonyítása, ami kizárja annak lehetőségét, hogy azt a bérbeadó megtartsa
• részvétel a bérlő által visszatartott ingatlanok letiltásával kapcsolatos vitában
• olyan ügylet bírósági megtámadása, amelyben a bérlő ingatlant harmadik személyre ruház át jogsértő módon, jogellenes célból

A helyiségbérleti szerződés az alábbi feltételt tartalmazza: A Bérlőnek a Szerződés alapján a Bérbeadót megillető fizetési kötelezettségének megfelelő teljesítése érdekében a Bérbeadó az óvadék fedezetének hiányában vagy elégtelensége esetén a Bérbeadónak jogában áll, Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 329. és 359. cikke értelmében a Bérlőnek a helyiségben elhelyezkedő ingatlanát visszatarthatja. Kérdés. Ez a feltétel megfelel-e az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 359.

Válasz

Dehogynem.

A visszatartás csak abban az esetben lehetséges, ha a felek ebben előre megállapodtak, vagy az ingatlan jogszerűen került a bérbeadóhoz (szerződés megszűnése után elhagyott ingatlan vagy a bérlő elköltözött). Az Ön esetében a felek előre megállapodtak az ilyen intézkedésekről.

Ennek az álláspontnak az indoklását az alábbiakban a „Jogász Rendszer” anyagai tartalmazzák. .

„A bérbeadó jogszerűen birtokolja a vitatott ingatlant:

a) az ingatlan azután került a bérbeadó birtokába, hogy a bérlő elvesztette a helyiséghez való jogát (a Moszkvai Kerületi Bíróság 2014. augusztus 12-i határozata az A40-154103/13-105-1401 sz. ügyben);

b) a bérbeadó az ingatlan lefoglalására irányuló jogellenes cselekményt nem követett el (66. sz. tájékoztató 14. pont).*

Ezen általános és különleges feltételek összessége elegendő ahhoz, hogy a bérlő ingatlanának visszatartását jogszerűnek ismerjék el. A bírói gyakorlat különösen megjegyzi, hogy a bérlő értesítése az ingatlan visszatartásáról egyáltalán nem szükséges a visszatartás jogszerűségéhez, hacsak a megállapodás másként nem rendelkezik (a Moszkvai Kerület Szövetségi Monopóliumellenes Szolgálatának 2014. július 16-i állásfoglalása A41-12383/13 számú ügyben).

A bérlő belépésének korlátozása a helyiségbe nem vonja maga után a bérbeadó jogát az ingatlan megtartására

A bérleti szerződés megszűnésekor a visszatartás jogszerűségének speciális feltételeiből az elkerülhetetlen következtetés következik: a bérlő tulajdonának a hatályos bérleti szerződés alapján történő megtartása jogellenes, mivel a bérlő nem veszítette el a helyiség használati jogát, és az ingatlan nem került a lízingbeadó törvényes birtokába (a 66. számú tájékoztató levél 14. pontja, a Moszkvai kerület 2013. december 16-i, A40-145241/2012. sz. FAS határozata). Ez a következtetés akkor érvényes, ha a bérleti szerződés kifejezetten nem rendelkezik a visszatartás jogáról.*

Ellenkező esetben a visszatartást akkor tekintik jogszerűnek, ha a lízingbeadó teljesítette a szerződés vonatkozó feltételeit (az Uráli Kerület Szövetségi Monopóliumellenes Szolgálatának 2010.04.27-i határozata a Távol-keleti A60-25828/2009-C12 sz. ügyben). Kerület 2013.06.25. az A04-5921/2012 számú ügyben).

A logika itt a következő. Ha a bérbeadó megtartja az ingatlant, és egyidejűleg korlátozza a bérlő belépését a helyiségbe a kötelezettségek ellentételezési szabálya szerint (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 328. cikkének 2. szakasza), az első különleges feltétel a visszatartás jogszerűsége fennáll - az elbirtoklás jogszerűsége:

a) az ingatlan azután került a bérbeadó birtokába, hogy a bérlő helyiséghasználati joga megszűnt;

b) a bérbeadó cselekményéről a szerződés rendelkezik, ezért jogszerű, és nem tekinthető a dolog lefoglalására irányulónak. Úgy tűnik, a bérlőnek még van lehetősége bizonyítani egy ilyen visszatartás jogellenességét. Valójában ebben az esetben nem tartják be az olyan különleges megőrzési feltételt, mint a bérlő által a bérelt helyiségben lévő ingatlan önkéntes elhagyása.

Ha a bérbeadó megtartja az ingatlant anélkül, hogy a bérlő helyiségbe jutását korlátozná, a törvényes elbirtoklás feltétele sem teljesül. Ennek eredményeként az ilyen megőrzés jogszerűsége rendkívül törékeny szerkezetté válik.

A bírói gyakorlat azt sugallja, hogy a tulajdon megtartása nem egyenlő a helyiségekbe való bejutás korlátozásával (a Moszkvai Kerület Szövetségi Monopóliumellenes Szolgálatának 2014. január 27-i állásfoglalása az A40-13159/13-85-123 számú ügyben). Ezért még ha a bérbeadó a megállapodásnak megfelelően korlátozza is a bérlő belépését a helyiségbe, ez nem jelzi a bérlő tulajdonának megtartásához való jogát, ha egyértelműen kifejezi akaratát, hogy ezt az ingatlant visszaadja a tulajdonába (a szövetségi határozat A Moszkvai Kerület Monopóliumellenes Szolgálata, 2013. december 16-án kelt az A40 -145241/12-54-911 sz. ügyben).

Jó napot, Evgenia.

Ebben az esetben a bérbeadó tevékenysége jogellenes.

A törvény szerint csak azt a dolgot tarthatja meg, amelyet jogszerűen átruháztak rá. A te esetedben nem adtad át neki a bútort – az a te tulajdonod, és nincs joga megtartani.

Ezen túlmenően csak azt a dolgot tarthatja meg, amely a bérlő és a bérbeadó közötti megállapodás tárgyát képezi, de más olyan dolgot nem, amelynek semmi köze a felek közötti megállapodáshoz.

Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 359. cikk. A visszatartás okai
1. Annak a hitelezőnek, akinek az adósnak vagy az adós által megjelölt személynek átruházható dolga van, jogában áll, ha az adós elmulasztja határidőben teljesíteni a dologért járó fizetési vagy kártalanítási kötelezettségét. a hitelezőt az ezzel kapcsolatos költségek és egyéb veszteségek fedezésére, a megfelelő kötelezettség teljesítéséig megtartani.
A dolog megtartásával olyan követelések is biztosíthatók, amelyek nem a dolog fizetésével, költségeinek megtérítésével és egyéb veszteségekkel kapcsolatosak, hanem olyan kötelezettségből erednek, amelynek felei vállalkozóként járnak el.
2. A hitelező a birtokában lévő dolgot annak ellenére megtarthatja, hogy miután a dolog a hitelező birtokába került, a hozzá fűződő jogokat harmadik személy szerezte meg.
3. Jelen cikk szabályai érvényesek, hacsak a megállapodás másként nem rendelkezik.

Bár van egy másik gyakorlat is:

Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága Elnökségének 2002. január 11-i tájékoztató levele N 66 „A bérleti jogviták rendezésének gyakorlatának áttekintése” Függelék
FELÜLVIZSGÁLAT
GYAKORLATOK A BÉRLETEKKEL KAPCSOLATOS VITÁK MEGOLDÁSÁRA
14. A bérbeadónak joga van a bérleti szerződés megszűnését követően a bérelt helyiségben maradó, bérlő tulajdonát képező berendezéseket megtartani a bérlő helyiségbérleti kötelezettségének biztosítása érdekében.
A korlátolt felelősségű társaság keresetet nyújtott be a választottbírósághoz a részvénytársasággal szemben, valaki más jogellenes birtokából származó ingatlan visszaszolgáltatása miatt.
Az ügy irataiból kiderül, hogy a felek között bérleti szerződés jött létre, melynek értelmében az alperes (bérbeadó) nem lakás céljára szolgáló helyiséget (szellőztető és pneumatikus szállítóműhely) bérelt a felperesnek öt évre. Ebben a helyiségben a bérlő a tulajdonjoggal őt megillető berendezéseket helyezte el.
A bérleti időszak végén a felperes nem ürítette ki a helyiséget a berendezései közül, ezzel megsértette az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 622. cikkének követelményét, amely szerint a bérleti szerződés felmondásakor a bérlő köteles hogy az ingatlant abban az állapotban adja vissza a bérbeadónak, ahogy azt átvette.
A felperes ezt követően megkísérelte ingatlanát elvinni, de az alperes akadályozta és megtartotta a berendezést.
A felperesnek küldött levelében az alperes jelezte, hogy az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 359. cikkének (1) bekezdése alapján visszatartja a felperes tulajdonát azzal összefüggésben, hogy a felperes nem teljesítette fizetési kötelezettségét. teljes bérleti díjat, és hogy a tartozás visszafizetése után a felperes visszaadja ingatlanát.
Az elsőfokú bíróság határozata a keresetet elutasította a Kódex 359. cikkének (1) bekezdésére hivatkozva, amely szerint bármely szerződő félnek joga van visszatartani egy tárgyat, ha jogosult fizetést követelni vagy más cselekményt végrehajtani. ehhez a tételhez kapcsolódik.
A felperes a fellebbezésben a határozat hatályon kívül helyezését és a keresetének teljesítését kérte, mivel a vitatott berendezéssel kapcsolatban az alperes felé kötelezettségei nem voltak. Ráadásul ezt a berendezést nem a bérbeadónak adták át, hanem a bérlő maga használta a helyiség bérleti ideje alatt.
A másodfokú bíróság az alábbi indokok alapján hagyta helyben a határozatot.
A felperes azon érvei, miszerint a berendezései visszatartásának jogellenessége miatt nem vállalt kötelezettségeket az alperes felé a berendezéssel kapcsolatban, tarthatatlanok, mivel az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 359. cikke (1) bekezdésének második bekezdése értelmében a kapcsolatokban vállalkozók között a dolgok megőrzése olyan kötelezettségeket is biztosíthat, amelyek nem e tétel kifizetésével, illetve költségtérítésével kapcsolatosak.
A hitelezőnek azonban csak akkor van joga visszatartani az adós vagyonát, ha a vitatott tárgy jogszerűen a birtokában van. A visszatartás lehetősége nem lehet az adós vagyonának akarata ellenére történő lefoglalásának következménye.
A szóban forgó esetben a vitatott berendezés a bérbeadó akaratából a bérbeadó birtokában volt, a bérbeadó jogellenes cselekménye hiányában. A berendezés a helyiség tulajdonosa birtokába kerülésének alapja az, hogy a bérlő a bérleti szerződés lejárta után, vagyis a megfelelő helyiséghez való jogának elvesztése után a berendezést az adott helyiségben hagyja. Mivel a berendezések ilyen birtoklása nem tekinthető illegálisnak, az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 359. cikke (1) bekezdésének szabályai szerint lehetővé teszi annak megtartását.
A fentiek figyelembevételével a felperesnek (a berendezés tulajdonosának) a más jogellenes birtokából származó ingatlan visszaszolgáltatására vonatkozó követelései nem teljesíthetők.

Ha a bérlő megszegi a fizetési fegyelmet, a bérbeadónak joga van visszatartani a bérlő ingatlanát. Ezt a jogot a törvény biztosítja, de nem fedi fel az igénybevétel határait, ami esetenként a bérbeadó veszteségéhez, sőt akár büntetőeljáráshoz is vezet.

Hogyan működik a zálogjog

Magának a visszatartásnak az a célja, hogy a bérlőt az elmaradt bérleti díj megfizetésére késztesse. A kötelezettség elmulasztása esetén a bérbeadó jogosult az ingatlant nyilvános árverésen értékesíteni.

Figyelembe kell venni, hogy az ingatlan jogszerű megtartása csak a szerződés felmondása esetén történik, és a bérlő az ingatlant a korábban bérelt helyiségben hagyja el.

A bérleti szerződés hatálya alatti ingatlan birtokbavétele esetén annak lefoglalásáról beszélhetünk, ezért a zálogjog nem alkalmazható. A visszatartás jogellenességét bizonyítja az is, hogy a bérbeadó a bérelt helyiséget lezárta, és megakadályozta a bérlő alkalmazottainak a helyiségbe való bejutását.

Sajnos ez a pozíció azt eredményezi, hogy a tulajdonost megfosztják az azonnali válaszintézkedésektől: először a szerződés felbontásáról szóló értesítést kell küldenie, amelynek kézhezvétele után a bérlő azonnal elszállítja ingatlanát.

Bérbeadó veszteségei a bérlő ingatlanának megtartásakor

A zálogjog gyakorlásának megkísérlésekor a bérbeadó anyagi veszteséget szenvedhet kártérítés formájában.

Ha a bérbeadó a lízingbevevő ingatlanát megőrzésre raktárba viszi, de a zálogjog alkalmazási eljárási rendjét megsértve, úgy a bérlőnek joga van a szállítási költséget kártérítésként követelni. Ezen túlmenően a bérbeadó felelősségre vonható a birtokában lévő ingatlanban keletkezett károkért vagy károkért.

Bérlői trükkök

A bérbeadónak figyelembe kell vennie a bérlő esetleges trükkjeit is, aki szimulálni tudja azt a helyzetet, amikor az ingatlan harmadik fél tulajdonát képezi. Ebben az esetben a bérbeadónak figyelembe kell vennie azt a pillanatot, amikor az ingatlanhoz való jog harmadik személyben keletkezik. Természetesen csak a szerződés megszűnése utáni ingatlanelhagyás helyzetéről beszélhetünk.

Ám a törvényben rögzített főszabály szerint a bérbeadónak joga van az ingatlant megtartani, annak ellenére, hogy miután az ingatlan a bérbeadó birtokába került, az ahhoz fűződő jogokat harmadik személy szerezte meg. Ha a bérlő bizonyítja, hogy az ingatlan másé, a bérbeadó kénytelen lemondani erről az ingatlanról.

Büntetőügy

A legérdekesebb pedig egy olyan helyzetben várhat a bérbeadóra, amikor a bérlő az önkényről szóló cikk alapján megpróbálja elindítani a büntetőeljárást.

A bérbeadó tulajdonképpen büntetőjogi felelősségre vonható a bérlő tulajdonának megtartása miatt. A belügyi szervek azonban többnyire arra a következtetésre jutnak, hogy a bérlő és a bérbeadó között gazdasági vita van.

Az önkény miatti büntetőjogi felelősség kizárása csak akkor lehetséges, ha az ingatlant a bérleti szerződés felmondása után megtartják és a bérelt helyiségben hagyják.

A bérbeadónak a szerződés időtartama alatti visszatartási kísérlete során figyelembe kell vennie, hogy az önkényességről szóló cikk szerinti büntetőeljárás megindítása lehetséges, ha a bérlőnek jelentős kárt okoznak. Az ingatlan megtartásakor a bérbeadó köteles gondoskodni annak biztonságáról.

Összegezve elmondható, hogy a bérbeadónak kezdetben kedvező szerződési feltételeket kell megfogalmaznia, ideértve a szerződés peren kívüli felmondásának feltételeit, valamint a kaució feltételeit. Az ingatlan megtartásakor gondoskodni kell annak megőrzéséről.