احتفاظ المالك بممتلكات المستأجر في حالة الديون. الاحتفاظ بأي ممتلكات للمستأجر حق المالك في الاحتفاظ بملكية المستأجر

لا يتم بناء معظم علاقات الإيجار على الجانب التعاقدي فحسب، بل أيضًا على الثقة، لذا فإن الاحتفاظ بأي نوع من ممتلكات المستأجر ليس هو الأمر الأكثر شيوعًا، ولكن لا يزال له الحق في الوجود. في كثير من الأحيان، يحدث الاحتفاظ بالممتلكات عند الضرورة القصوى، عندما ينفد صبر المالك بسبب فشل المستأجر في الامتثال لشروط العقد.

في هذه المقالة

كيف يتم الاحتفاظ بملكية المستأجر؟

الاحتفاظ بالأشياء هو إجراء قسري من جانب الدائن، وجوهره هو أن الأصول المادية للمستأجر إما يتم أخذها لعدم السداد (لسداد الدين)، أو تكون ضمانات إضافية وسيتم إعادتها بعد كامل المبلغ يتم دفع مبلغ الدين.

إن الاحتفاظ بممتلكات المستأجر مسموح به وينظمه القانون المدني للاتحاد الروسي، وبالتالي يتم تنفيذه بشكل قانوني. وبطبيعة الحال، يجب أن تتوافق الأصول المحتجزة مع مبلغ الدين وأن تنتمي إلى المدين.

وقد سبق أن ذكرنا أنه يمكن بيع البضائع المادية المحتجزة إذا لم يقم مستأجر العقار بسداد الديون. ولكي يتم كل شيء بشكل قانوني، يجب على المالك أن يأخذ في الاعتبار نقطتين:

• يجب أن تكون اتفاقية الاحتفاظ موثقة ويتم وضعها بناءً على طلب متبادل من الطرفين (إذا لم يصدق كاتب العدل على الوثيقة وتم الاحتفاظ بالأشياء، فيمكن تصنيف هذه الإجراءات على أنها اختلاس)؛
• يجب أن تتوافق القيمة السوقية للممتلكات المحتفظ بها بالكامل مع مبلغ الدين (إذا تم بيع العقار بسعر يتجاوز مبلغ الدين أثناء بيع عقار المستأجر، فيمكن اعتبار هذه الحقيقة احتيالًا).

آلية القابضة

وبالتالي فإن آلية الاحتفاظ بالممتلكات هي كما يلي:

إذا لم يتم اتخاذ أي رد، فيمكن للمؤجر براحة البال بيع العقار لسداد الدين.

هناك العديد من المواقف التي لا يكون من الممكن فيها تنفيذ إجراء الاحتفاظ بالممتلكات. تشمل هذه الأمثلة ما يلي:

• تم إبرام علاقة الإيجار شفويا؛
• لم تنته فترة الإيجار المحددة في العقد؛
• نص العقد يحظر جرد أموال المدين حتى في حالة نشوء دين؛
• تم وضع فعل الاحتفاظ بأخطاء أو يتعارض مع القالب المحدد؛
• نسي الدائن إخطار المدين بتحرير الفعل.

الاحتفاظ غير القانوني ومخالفة القوانين

يجب تأكيد جميع العمليات المتعلقة بتحويل الأموال للإيجار بنوع من مستند الدفع، لأن هناك أمثلة كثيرة على الاحتيال من جانب كل من المستأجر والمالك. إذا كان من الممكن، عند إجراء دفعة غير نقدية للإيجار، إثبات حقيقة الدفع بموجب العقد (الشيكات، البيانات المصرفية، وما إلى ذلك)، ثم إذا تم الدفع نقدًا، فإن هذا يزيد من جميع المخاطر عدة مرات . لذلك، عند تنفيذ إجراء الاحتفاظ، من الضروري اتباع نص القانون بدقة.

إذا استولى المؤجر على العقار بالمخالفة للنقاط المذكورة أعلاه، فإننا نتحدث عن اختلاس الملكية أو التعسف، مما يستلزم الملاحقة القضائية وعدد من العقوبات:

• فرض غرامة قدرها 80 ألف روبل؛
• خدمة المجتمع لمدة لا تقل عن 480 ساعة؛
• المشاركة في العمل الإصلاحي لمدة 2-5 سنوات؛
• - السجن من 6 أشهر إلى 5 سنوات.

ويعتمد تدرج العقوبة على قيمة الممتلكات التي تم الاستيلاء عليها بشكل غير قانوني، فضلا عن وجود ظروف مشددة إضافية (تهديدات).

يمكن إعادة الأموال المحتجزة إلى المدين إذا قام بسداد التزاماته ويمكن الاتفاق مع الدائن على تأجيل البيع. يتم تنفيذها وفقًا للمخزون الذي تم إعداده مسبقًا. إذا اكتشف المستأجر أن الأصول المادية مفقودة (وتم الاتفاق على أن المُقرض لن يبيعها) أو أن سلامتها تضررت، فيحق له كل الحق في المطالبة بالتعويض أو الإرجاع أو الاستبدال الكامل للأشياء التالفة. يؤكد هذا الحكم من القانون مرة أخرى أنه في وقت إعداد الجرد، يجب أن تؤخذ في الاعتبار جميع العوامل والخصائص الرئيسية للممتلكات.

الاحتفاظ بالأشياء في حالة عدم وجود الدين

هذا الوضع ليس من غير المألوف أيضا. هناك العديد من الأمثلة الصارخة عندما يحتفظ المالك بالأشياء بشكل قانوني، على الرغم من عدم وجود دين بموجب العقد. تشمل الحالات الأكثر شيوعًا ما يلي:

• انتهى العقد، ولم يتم توفير التمديد/هناك رفض لمزيد من التمديد، وتم التوقيع على سند نقل الملكية، ولكن تبقى بعض الأشياء الثمينة في الشقة. نظرًا لأن حق استخدام الشقة قد عاد مرة أخرى إلى المالك وتم التوقيع على صك نقلها، فإن جميع الأشياء الثمينة الموجودة فيها تصبح تلقائيًا ملكًا للمؤجر ويمكنه التصرف فيها وفقًا لتقديره الخاص.
• انتهى العقد ولا يوجد تمديد ولم يتم توقيع شهادة النقل. وفي هذه الحالة لا يجوز للدائن التصرف في الأشياء حسب تقديره، بل يمكنه نقلها إلى مكان آخر للتخزين.

إذا كان العقد يحتوي على ملاحظة حول تمديد تلقائي محتمل ولم يتم إنهاء العلاقة رسميًا، فمن غير القانوني تطبيق أي إجراءات/عقوبات للاستيلاء على/الاحتفاظ بممتلكات المستأجر بشرط السداد في الوقت المناسب.

تعد النزاعات بين المستأجر والمالك أمرًا شائعًا يمكن أن ينشأ إذا لم يلتزم أحد الطرفين بشروط العقد. في كثير من الأحيان، يتم حل هذه القضايا من خلال الإجراءات القضائية، ولكن هناك أيضًا حالات يمكن فيها للأطراف التوصل إلى اتفاق بشكل مستقل.

هناك أسباب للمالك للاحتفاظ بممتلكات المستأجر في حالة الديون. ومع ذلك، قبل ذلك، يجب التحقق من بعض النقاط الأخرى، وخاصة الحظر المفروض على مثل هذا الإجراء. إذا لم يكن الأمر كذلك، فإن تصرفات المالك تعتبر قانونية.

انتباه: سيقوم محامي التحكيم لدينا ببناء دفاع للمستأجر في حالة الاحتفاظ غير القانوني بممتلكاته، وسيساعد المالك أيضًا على تنفيذ الاحتفاظ وفقًا للقانون: بشكل احترافي، وبشروط مواتية وفي الوقت المحدد. يتصل!

التعسف غير القانوني للمستأجر

هل يمكن للمالك ختم المبنى؟ والجواب سيكون نعم ولكن بشرط ذكر ذلك في العقد. في هذه الحالة، لن يتم تحصيل أي إيجار لفترة القيود والأخطاء المطبعية. يحدث أن تعترف المحكمة بالفعل بحقيقة الختم على أنها غير قانونية، ثم يمكن للمؤجر دفع تعويضات عن فترة عدم النشاط.

متى يرتكب المالك حجزاً غير قانوني؟

هناك حالات تكون فيها الإجراءات المتخذة فيما يتعلق بالممتلكات مخالفة للقانون. في بعض الأحيان قد يتم اتهام المالك بسرقة الممتلكات أو السرقة. هكذا يتجلى التعسف من جانبه: يظل إغراء الاستيلاء على ممتلكات شخص آخر دائمًا، خاصة إذا طمأنت نفسك بالكلمات: إنه مدين لي على أي حال. ولكن هناك نقطة مثيرة للجدل هنا - أي احتفاظ بالممتلكات من قبل المؤجر لا ينطبق إلا على الأشياء التي تنتمي بحق الملكية إلى المدين المستأجر. وبالتالي، إذا كانت هناك المستندات المناسبة، لا يمكن للمؤجر الاحتفاظ بأشياء شخص آخر ويجب عليه إعادتها عند الطلب. ولكن هنا أيضًا تنشأ فروق دقيقة يتم حلها في المحكمة.

في البند 14 من رسالة المعلومات الصادرة عن هيئة رئاسة محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 11 يناير 2002 رقم 66 "مراجعة ممارسة حل المنازعات المتعلقة بالإيجار"، يوضح أن المؤجر له الحق في الاحتفاظ بالمعدات المملوكة للمستأجر والتي تبقى في المبنى المستأجر بعد انتهاء عقد الإيجار، من أجل تأمين التزامات المستأجر بموجب دفع إيجار هذا المبنى. الاستيلاء على الممتلكات ضد إرادة المستأجر، وكذلك عرقلة إزالة الممتلكات خلال فترة صلاحية عقد الإيجار سيكون غير قانوني.

ولكن ماذا تفعل إذا احتفظ المالك بملكية المستأجر، حتى لو كانت هناك قضايا خلافية يمكن حلها بوضوح لصالح الأخير؟ في هذه الحالة، ستبت المحكمة في جميع القضايا وتحلها.

هناك إجراء للاحتفاظ بممتلكات المستأجر، وهو مرتبط بالاتفاقية. أول شيء يجب على المالك القيام به هو:

• اقرأ الاتفاقية بعناية، وتوقع في مرحلة إبرامها مع المستأجر ما هي الممتلكات التي يمكن الاحتفاظ بها كضمان للمدفوعات غير المدفوعة، وتأكد من وجود إذن؛
• التحقق من إنهاء العقد، لأن فترة الإيجار غير المنتهية لا تمنح الحق في الاحتفاظ بالعقار؛
• تعامل مع جرد الممتلكات ذات القيمة الخاصة بحذر، لأن الاستقطاع يجب أن يكون بمبلغ الدين أو أعلى قليلاً، ولكن لا يتجاوز فاتورة الإيجار عدة مرات، نظرًا لوجود خطر الاعتراف لاحقًا بحقيقة الاستقطاع المفرط، والذي ينتهك حقوق صاحب المشروع (إشراك المثمن إذا كان هناك صعوبة في تحديد تكلفة الأشياء الموصوفة)؛
• قم بإعداد إشعار مناسب، بالإضافة إلى شكوى للمستأجر، لمزيد من التفاصيل، اتبع الرابط الموجود على موقعنا

صحيح: شاهد الفيديو حول كيفية كتابة إشعار الإنهاء المبكر لعقد الإيجار واكتب سؤالك في تعليقات الفيديو على اليوتيوب

كيف تصف ممتلكات المستأجر؟

1. قبل أن تبدأ في احتجاز ممتلكات المدين المستأجر، تحتاج إلى التحقق من الاتفاقية لمعرفة ما إذا كانت هناك أي شروط خاصة فيها حول استحالة إجراء الاستقطاع، وما إذا كانت هناك أي قيود على هذا الإجراء.
2. وبطبيعة الحال، من الضروري إبلاغ الطرف الآخر بالوضع الحالي. حاول اتخاذ التدابير اللازمة لتقديم الإخطار في الوقت المناسب حتى يتمكن المستأجر من المشاركة شخصيًا في الإجراء. تأكد من عدم انتهاك إجراءات الإنهاء الأحادي لاتفاقية الإيجار لعدم دفع مدفوعات الإيجار.
3. بعد ذلك، يقومون بوضع فعل الاحتفاظ بممتلكات المستأجر أو وصف لأشياءه. حدد بالتفصيل كل عنصر بشكل منفصل عن القائمة، باستخدام أكبر عدد ممكن من ميزاته الفردية ونموذجه وأرقامه ومقاله وما إلى ذلك في الوصف.
4. نقوم بإخطار المستأجر بالاستقطاع وفي نفس الوقت نزوده بنسخ من التصرف أو جرد العقار الذي أصبح في عهدة المؤجر حتى يتم سداد التزام الدين.

مهم: يجب أن تتم جميع هذه الإجراءات بحضور شهود أو لجنة مكونة من أشخاص غير مهتمين. ليس من غير الضروري أن تصاحب الإجراء بتسجيل فيديو من أجل حماية نفسك لاحقًا من الاتهامات التي لا أساس لها من الصحة بفقد هذا العنصر أو ذاك الذي لم يكن موجودًا في المنطقة المستأجرة على الإطلاق.

إذا كان المستأجر يريد فقط ما يملكه بحق، فإن كيفية إثبات حقيقة الاحتفاظ بالممتلكات ليست واضحة على الفور. التشاور مع محامينا سوف يجيب على هذا السؤال. وكذلك بالنسبة للعديد من الأمور الأخرى، كالنزاعات حول الديون المستحقة بموجب عقد الإيجار ونحو ذلك.

الاحتفاظ بالممتلكات يعني إيجاد طريقة للتأثير على المستأجر غير النزيه. ويطبق هذا التأثير على من ينتهك شروط العقد، وكل ذلك يتم وفق القانون، دون تعسف الأطراف.

مساعدة من محام في نزاع

سيساعد محامينا في حل النزاعات المتعلقة باحتفاظ المالك بممتلكات المستأجر من جانب المستأجر والمالك:

• الاعتراف بالاحتفاظ بأنه قانوني أو غير قانوني في المحكمة
• إثبات أن عقد الإيجار ساري المفعول، مما يعني أنه يمكن رفع دعوى لإزالة العوائق التي تحول دون استخدام العقار المؤجر
• إثبات أن العقار مملوك للغير، مما ينفي إمكانية احتفاظ المؤجر به
• المشاركة في نزاع بشأن حبس ممتلكات المستأجر المحتجزة
• الطعن أمام المحكمة في معاملة تنطوي على نقل الملكية من قبل المستأجر إلى طرف ثالث باعتبارها انتهاكًا للقانون لغرض غير قانوني

تحتوي اتفاقية إيجار المبنى على الشرط التالي: من أجل الوفاء بشكل صحيح بالتزامات المستأجر بدفع أي مدفوعات مستحقة للمؤجر بموجب الاتفاقية، في حالة عدم وجود أموال أو عدم كفاية وديعة التأمين، يحق للمؤجر، وفقًا لـ تنص المادتان 329 و359 من القانون المدني للاتحاد الروسي على احتجاز أي ممتلكات للمستأجر موجودة في الغرفة. سؤال. هل يتوافق هذا الشرط مع أحكام الفن. 359 من القانون المدني للاتحاد الروسي.

إجابة

نعم إنها كذلك.

لا يكون الاحتفاظ ممكنًا إلا إذا اتفق الطرفان على ذلك مسبقًا، أو وصل العقار إلى المالك بطريقة قانونية (العقار المهجور بعد انتهاء العقد أو مغادرة المستأجر). وفي حالتك، اتفق الطرفان على مثل هذه الإجراءات مقدمًا.

الأساس المنطقي لهذا المنصب موضح أدناه في مواد "نظام المحامي" .

"يمتلك المؤجر العقار المتنازع عليه قانونًا:

أ) أصبح العقار في حوزة المؤجر بعد أن فقد المستأجر حقه في المبنى (قرار محكمة مقاطعة موسكو بتاريخ 12 أغسطس 2014 في القضية رقم A40-154103/13-105-1401)؛

ب) عدم قيام المؤجر بإجراءات غير قانونية تهدف إلى الاستيلاء على العقار (المادة 14 من الكتاب الإعلامي رقم 66).*

إن مجمل هذه الشروط العامة والخاصة يكفي للاعتراف بأن الاحتفاظ بممتلكات المستأجر قانوني. على وجه الخصوص، تشير الممارسة القضائية إلى أن إخطار المستأجر بالاحتفاظ بالممتلكات ليس ضروريًا على الإطلاق لقانونية الاحتفاظ، ما لم ينص الاتفاق على خلاف ذلك (قرار الخدمة الفيدرالية لمكافحة الاحتكار في منطقة موسكو بتاريخ 16 يوليو 2014 في القضية رقم A41-12383/13)."

إن تقييد وصول المستأجر إلى المبنى لا يعني حق المالك في الاحتفاظ بممتلكاته

من الشروط الخاصة لقانونية الاحتفاظ عند إنهاء عقد الإيجار، يترتب على ذلك الاستنتاج الحتمي: الاحتفاظ بممتلكات المستأجر بموجب عقد الإيجار الحالي غير قانوني، لأن المستأجر لم يفقد الحق في استخدام المبنى، و لم تصبح الممتلكات في الحيازة القانونية للمؤجر (البند 14 من رسالة المعلومات رقم 66، قرار FAS لمنطقة موسكو بتاريخ 16 ديسمبر 2013 رقم A40-145241/2012). يكون هذا الاستنتاج صالحًا إذا لم ينص عقد الإيجار بشكل محدد على حق الاحتفاظ.*

بخلاف ذلك، يتم الاعتراف بالاستقطاع باعتباره قانونيًا إذا استوفى المؤجر شروط العقد ذات الصلة (قرارات الخدمة الفيدرالية لمكافحة الاحتكار في منطقة الأورال بتاريخ 27/04/2010 في القضية رقم A60-25828/2009-C12، الشرق الأقصى المنطقة بتاريخ 25/06/2013 في القضية رقم A04-5921/2012).

المنطق هنا هو كما يلي. إذا احتفظ المالك بالعقار وفي الوقت نفسه قام بتقييد وصول المستأجر إلى المبنى وفقًا لقاعدة الوفاء بالالتزامات المضادة (البند 2 من المادة 328 من القانون المدني للاتحاد الروسي)، الشرط الخاص الأول للملكية مشروعية الإحتفاظ موجودة – مشروعية الحيازة :

أ) أصبح العقار في حوزة المؤجر بعد تعليق قدرة المستأجر على استخدام المبنى؛

ب) تصرفات المؤجر منصوص عليها في العقد، وبالتالي فهي قانونية ولا يمكن اعتبارها تهدف إلى الاستيلاء على الشيء. ويبدو أن المستأجر لا يزال لديه فرصة لإثبات عدم قانونية هذا الاستقطاع. في الواقع، في هذه الحالة، لا يتم مراعاة شرط الاحتفاظ الخاص مثل التخلي الطوعي عن الممتلكات من قبل المستأجر في المبنى المستأجر.

إذا احتفظ المالك بالعقار دون تقييد وصول المستأجر إلى المبنى، فإن شرط الحيازة القانونية غير مستوفي أيضًا. ونتيجة لذلك، تصبح شرعية هذا الاحتفاظ بنية هشة للغاية.

تشير الممارسة القضائية إلى أن الاحتفاظ بالممتلكات لا يساوي تقييد الوصول إلى المباني (قرار الخدمة الفيدرالية لمكافحة الاحتكار في منطقة موسكو بتاريخ 27 يناير 2014 في القضية رقم A40-13159/13-85-123). لذلك، حتى لو قام المالك، وفقًا للاتفاقية، بتقييد وصول المستأجر إلى المبنى، فإن هذا لا يشير إلى حقه في الاحتفاظ بعقار المستأجر إذا عبر بوضوح عن رغبته في إعادة هذا العقار إلى حيازته (قرار الفيدرالية خدمة مكافحة الاحتكار في منطقة موسكو بتاريخ 16 ديسمبر 2013 في القضية رقم A40 -145241/12-54-911).

مساء الخير يا إيفجينيا.

في هذه الحالة، تصرفات المالك غير قانونية.

ولا يجوز له بموجب القانون أن يحتفظ إلا بالشيء الذي انتقل إليه قانوناً. وفي حالتك، فأنت لم تعطه الأثاث، فهو ملك لك، وليس له الحق في الاحتفاظ به.

بالإضافة إلى ذلك، يمكنك الاحتفاظ فقط بذلك الشيء الذي هو موضوع اتفاق بين المستأجر والمؤجر، وليس الأشياء الأخرى التي ليس لها علاقة بالاتفاق المبرم بين الطرفين.

القانون المدني للاتحاد الروسي المادة 359. أسباب الحجب
1. يحق للدائن الذي لديه شيء قابل للتحويل إلى المدين أو الشخص الذي يحدده المدين، في حالة فشل المدين في الوفاء بالالتزام في الوقت المحدد بدفع ثمن هذا الشيء أو تعويض المدين الدائن بالتكاليف والخسائر الأخرى المرتبطة به، للاحتفاظ به حتى يتم الوفاء بالالتزام المقابل.
من خلال الاحتفاظ بشيء ما، يمكن أيضًا تأمين المطالبات، على الرغم من أنها لا تتعلق بدفع ثمن الشيء أو سداد تكاليفه والخسائر الأخرى، ولكنها ناشئة عن التزام تعمل الأطراف فيه كرجال أعمال.
2- يجوز للدائن أن يحتفظ بالشيء الذي في حوزته، ولو أنه بعد أن أصبح هذا الشيء في حيازة الدائن، انتقلت الحقوق فيه إلى الغير.
3. تنطبق قواعد هذه المادة ما لم ينص الاتفاق على خلاف ذلك.

على الرغم من وجود ممارسة أخرى:

خطاب إعلامي من هيئة رئاسة محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 11 يناير 2002 رقم 66 "مراجعة ممارسة حل المنازعات المتعلقة بالإيجار" ملحق
مراجعة
ممارسات حل النزاعات المتعلقة بالإيجارات
14. يحق للمؤجر الاحتفاظ بالمعدات المملوكة للمستأجر والتي تبقى في العين المؤجرة بعد انتهاء عقد الإيجار لضمان التزام المستأجر بدفع إيجار العين.
رفعت الشركة ذات المسؤولية المحدودة دعوى أمام محكمة التحكيم ضد الشركة المساهمة لاستعادة الممتلكات من حيازة شخص آخر بشكل غير قانوني.
على النحو التالي من مواد القضية، تم إبرام اتفاقية إيجار بين الطرفين، بموجبها قام المدعى عليه (المالك) بتأجير أماكن غير سكنية (ورشة التهوية والنقل الهوائي) للمدعي لمدة خمس سنوات. في هذا المبنى، وضع المستأجر المعدات التي تخصه بموجب حق الملكية.
في نهاية فترة الإيجار، لم يقم المدعي بإخلاء المبنى من معداته، مما ينتهك متطلبات المادة 622 من القانون المدني للاتحاد الروسي، والتي بموجبها، عند إنهاء عقد الإيجار، يلتزم المستأجر لإعادة العقار إلى المالك بالحالة التي استلمها بها.
وحاول المدعي بعد ذلك إزالة ممتلكاته، لكن المدعى عليه أعاق المعدات واحتفظ بها.
في رسالة أرسلها إلى المدعي، أشار المدعى عليه إلى أنه يحتجز الممتلكات المملوكة للمدعي على أساس الفقرة 1 من المادة 359 من القانون المدني للاتحاد الروسي فيما يتعلق بفشل الأخير في الوفاء بالتزامه بالدفع الإيجار بالكامل وأنه بعد سداد الدين سيعيد المدعي ممتلكاته.
حكم المحكمة الابتدائية برفض الدعوى بالإشارة إلى الفقرة 1 من المادة 359 من القانون والتي بموجبها يحق لأي طرف في العقد حبس الشيء إذا كان له الحق في المطالبة بالدفع أو القيام بتصرفات أخرى المتعلقة بهذا الشيء.
وطلب المدعي في الاستئناف إلغاء القرار واستيفاء المطالبة، حيث لم يكن لديه أي التزامات تجاه المدعى عليه فيما يتعلق بالمعدات المتنازع عليها. بالإضافة إلى ذلك، لم يتم نقل هذه المعدات إلى المؤجر، بل استخدمها المستأجر نفسه خلال فترة استئجار المبنى.
وأيدت محكمة الاستئناف القرار للأسباب التالية.
إن حجج المدعي حول عدم شرعية الاحتفاظ بمعداته بسبب عدم وجود أي التزامات تجاه المدعى عليه فيما يتعلق بهذه المعدات لا يمكن الدفاع عنها، لأنه بموجب الفقرة الثانية من الفقرة 1 من المادة 359 من القانون المدني للاتحاد الروسي، في العلاقات بين رواد الأعمال، يمكن أن يضمن الاحتفاظ بالأشياء أيضًا التزامات لا تتعلق بالدفع مقابل هذا العنصر أو سداد تكاليفه.
ومع ذلك، لا يحق للدائن أن يحتفظ بممتلكات المدين إلا إذا كان الشيء المتنازع عليه في حوزته بشكل قانوني. ولا يجوز أن يكون احتمال الحبس نتيجة للاستيلاء على أموال المدين رغما عنه.
وفي الحالة قيد النظر، كانت المعدات المتنازع عليها في حوزة المؤجر بناء على إرادة المستأجر في ظل عدم وجود أي أفعال غير مشروعة من جانب المؤجر. أساس وصول المعدات إلى مالك المبنى هو ترك المستأجر هذه المعدات في المبنى المحدد بعد انتهاء عقد الإيجار، أي بعد فقدان الحق في المبنى المقابل. وبما أن حيازة هذه المعدات لا يمكن اعتبارها غير قانونية، فإنها تسمح بالاحتفاظ بها وفقًا لقواعد الفقرة 1 من المادة 359 من القانون المدني للاتحاد الروسي.
مع الأخذ في الاعتبار ما ورد أعلاه، لا يمكن تلبية مطالب المدعي (مالك المعدات) لإعادة الممتلكات من حيازة شخص آخر بشكل غير قانوني.

إذا انتهك المستأجر نظام الدفع، يحق للمالك حجب ممتلكات المستأجر. وهذا الحق منصوص عليه في القانون، لكنه لا يكشف عن حدود استخدامه، مما يؤدي في بعض الأحيان إلى خسائر للمؤجر وحتى إلى قضية جنائية.

كيف تعمل الامتيازات

ويهدف الاحتفاظ نفسه إلى حث المستأجر على دفع متأخرات الإيجار. وفي حالة عدم الوفاء بالالتزام، يحق للمؤجر بيع العقار في المزاد العلني.

ويجب أن يؤخذ في الاعتبار أن الاحتفاظ القانوني بالملكية لن يكون إلا في حالة إنهاء العقد وترك المستأجر العقار في المبنى المستأجر سابقًا.

في حالة الاستيلاء على العقار أثناء سريان عقد الإيجار، يمكننا الحديث عن الاستيلاء عليه، وبالتالي لا يمكن تطبيق حق الامتياز. ويتجلى عدم مشروعية الاحتفاظ أيضًا في تصرفات المؤجر المتمثلة في إغلاق المبنى المستأجر ومنع وصول موظفي المستأجر إلى المبنى.

لسوء الحظ، يؤدي هذا الموقف إلى حرمان المالك من تدابير الاستجابة السريعة: يجب عليه أولاً إرسال إشعار بإنهاء العقد، وبعد استلامه سيقوم المستأجر بإزالة ممتلكاته على الفور.

خسائر المؤجر عند الاحتفاظ بملكية المستأجر

عند محاولة ممارسة الامتياز، قد يعاني المالك من خسارة مالية في شكل تعويضات.

إذا قام المؤجر بنقل ممتلكات المستأجر إلى مستودع لحفظها، ولكن في انتهاك لإجراءات تطبيق حق الامتياز، فيحق للمستأجر استرداد تكاليف النقل كتعويضات. بالإضافة إلى ذلك، قد يكون المؤجر مسؤولاً عن الضرر الذي يلحق بالممتلكات التي كان يملكها.

حيل المستأجر

ويحتاج المالك أيضًا إلى أن يأخذ في الاعتبار الحيل المحتملة من جانب المستأجر، الذي يمكنه محاكاة حالة ملكية العقار من قبل طرف ثالث. في هذه الحالة، يجب على المؤجر أن يأخذ في الاعتبار اللحظة التي ينشأ فيها الحق في هذه الممتلكات لدى طرف ثالث. بالطبع، لا يمكننا التحدث إلا عن حالة ترك الممتلكات بعد انتهاء العقد.

ولكن وفقا للقاعدة العامة المنصوص عليها في القانون، يحق للمؤجر الاحتفاظ بالعقار، على الرغم من أنه بعد أن أصبح هذا العقار في حيازة المؤجر، اكتسبت الحقوق فيه طرفا ثالثا. إذا أثبت المستأجر أن العقار مملوك لشخص آخر، فسيضطر المؤجر إلى التنازل عن هذا العقار.

قضية اجرامية

والشيء الأكثر إثارة للاهتمام هو انتظار المالك في موقف يحاول فيه المستأجر بدء عملية رفع دعوى جنائية بموجب المادة المتعلقة بالتعسف.

قد يكون المالك في الواقع مسؤولاً جنائياً عن الاحتفاظ بممتلكات المستأجر. لكن في أغلب الأحيان، توصلت هيئات الشؤون الداخلية إلى نتيجة مفادها أن هناك نزاعًا اقتصاديًا بين المستأجر والمالك.

لا يمكن تحميل المسؤولية الجنائية عن التعسف إلا إذا تم الاحتفاظ بالممتلكات بعد إنهاء عقد الإيجار وتركها في المبنى المستأجر.

عند القيام بمحاولات الاحتفاظ خلال مدة العقد، يجب على المؤجر أن يأخذ في الاعتبار أن الملاحقة الجنائية بموجب المادة المتعلقة بالتعسف ممكنة في حالة حدوث ضرر كبير للمستأجر. عند الاحتفاظ بالممتلكات، يلتزم المؤجر بالحرص على سلامتها.

لتلخيص ذلك، يمكننا القول أنه يجب على المؤجر في البداية صياغة شروط تعاقدية مواتية، بما في ذلك شروط إنهاء العقد خارج المحكمة، بالإضافة إلى شروط إيداع الضمان. عند الاحتفاظ بالممتلكات، من الضروري التأكد من الحفاظ عليها.