Penahanan properti penyewa oleh tuan tanah jika terjadi hutang. Retensi properti penyewa Hak pemilik untuk menahan properti penyewa

Sebagian besar hubungan sewa dibangun tidak hanya berdasarkan aspek kontrak, tetapi juga berdasarkan kepercayaan, sehingga retensi semua jenis properti penyewa bukanlah kejadian yang paling umum, namun tetap memiliki hak untuk tetap ada. Seringkali, retensi properti terjadi ketika benar-benar diperlukan, ketika pemilik rumah kehabisan kesabaran terhadap kegagalan penyewa untuk mematuhi ketentuan kontrak.

Dalam artikel ini

Bagaimana harta milik penyewa dikuasai?

Penahanan sesuatu adalah suatu tindakan paksa dari pihak kreditur, yang hakikatnya adalah bahwa harta benda penyewa diambil karena tidak dibayar (untuk melunasi utangnya), atau merupakan jaminan tambahan dan akan dikembalikan setelah seluruhnya. jumlah utang yang dibayar.

Penahanan properti penyewa diperbolehkan dan diatur oleh KUH Perdata Federasi Rusia, oleh karena itu dilakukan secara sah. Tentu saja harta yang ditahan harus sesuai dengan jumlah utangnya dan menjadi milik debitur.

Telah disebutkan bahwa harta benda yang disita dapat dijual jika penyewa harta tidak melunasi utangnya. Agar segala sesuatunya terjadi secara sah, pemilik rumah harus mempertimbangkan dua hal:

Perjanjian retensi harus diaktakan dan dibuat atas permintaan bersama para pihak (bila notaris tidak mengesahkan akta dan barang-barang itu disimpan, maka perbuatan itu dapat dikualifikasikan sebagai penyelewengan);
Nilai pasar dari harta yang ditahan harus sepenuhnya sesuai dengan jumlah utangnya (jika, pada saat penjualan harta milik penyewa, harta itu dijual dengan harga yang melebihi jumlah utangnya, maka fakta ini dapat dianggap penipuan).

Mekanisme penahan

Jadi, mekanisme retensi harta benda adalah sebagai berikut:

Jika tidak ada tanggapan yang diambil, maka lessor dengan tenang dapat menjual propertinya untuk melunasi utangnya.

Ada beberapa situasi di mana prosedur retensi properti tidak dapat dilakukan. Contoh-contoh tersebut meliputi:

hubungan sewa diakhiri secara lisan;
jangka waktu sewa yang ditentukan dalam kontrak belum berakhir;
teks kontrak melarang inventarisasi harta debitur meskipun timbul utang;
tindakan retensi dibuat dengan kesalahan atau bertentangan dengan pola yang telah ditetapkan;
kreditur lupa memberitahukan kepada debitur tentang pembuatan akta itu.

Retensi ilegal dan pelanggaran hukum

Segala proses yang berkaitan dengan transfer dana sewa harus dibuktikan dengan semacam dokumen pembayaran, karena banyak contoh penipuan baik dari pihak penyewa maupun tuan tanah. Jika, ketika melakukan pembayaran sewa non tunai, dimungkinkan untuk membuktikan fakta pembayaran berdasarkan kontrak (cek, laporan bank, dll.), maka jika pembayaran dilakukan secara tunai, maka ini meningkatkan semua risiko berkali-kali lipat. . Oleh karena itu, dalam menjalankan prosedur retensi, perlu mengikuti aturan hukum dengan ketat.

Jika lessor menyita properti dengan melanggar poin-poin di atas, maka kita berbicara tentang penyalahgunaan properti atau kesewenang-wenangan, yang memerlukan penuntutan dan sejumlah sanksi:

pengenaan denda sebesar 80 ribu rubel;
pengabdian masyarakat dengan jangka waktu minimal 480 jam;
keterlibatan dalam kerja pemasyarakatan untuk jangka waktu 2-5 tahun;
penjara dari 6 bulan sampai 5 tahun.

Gradasi hukuman tergantung pada nilai properti yang diambil alih secara ilegal, serta adanya keadaan tambahan yang memberatkan (ancaman).

Harta yang ditahan itu dapat dikembalikan kepada debitur apabila ia melunasi kewajibannya dan dapat bersepakat dengan kreditur untuk menunda penjualannya. dilakukan sesuai dengan inventarisasi yang telah dibuat sebelumnya. Jika penyewa menemukan bahwa harta benda hilang (dan disepakati bahwa pemberi pinjaman tidak akan menjualnya) atau keutuhannya rusak, maka ia berhak menuntut ganti rugi, pengembalian atau penggantian seluruh barang yang rusak. Ketentuan undang-undang ini sekali lagi menegaskan bahwa pada saat melakukan inventarisasi, semua faktor dan karakteristik utama dari properti harus diperhitungkan.

Penyimpanan barang tanpa adanya hutang

Situasi ini juga tidak jarang terjadi. Ada beberapa contoh mencolok ketika tuan tanah menahan sesuatu secara sah, meskipun tidak ada hutang berdasarkan kontrak. Situasi yang paling umum meliputi:

Kontrak telah habis, perpanjangan tidak diberikan/ada penolakan perpanjangan lebih lanjut, akta pengalihan harta telah ditandatangani, namun sebagian barang berharga masih ada di dalam apartemen. Karena hak pakai rumah susun telah kembali kepada pemiliknya dan akta pengalihannya telah ditandatangani, maka segala barang berharga yang ada di dalamnya dengan sendirinya menjadi milik pemilik rumah dan ia dapat membuangnya atas kebijaksanaannya sendiri.
Kontrak sudah habis, tidak ada perpanjangan, dan akta transfer belum ditandatangani. Dalam hal ini kreditur tidak dapat membuang barang-barang itu atas kebijaksanaannya sendiri, tetapi dapat memindahkannya ke tempat lain untuk disimpan.

Jika kontrak berisi catatan tentang kemungkinan perpanjangan otomatis dan hubungan belum diakhiri secara resmi, maka tindakan/sanksi apa pun untuk menyita/menahan properti penyewa dengan syarat pembayaran tepat waktu adalah ilegal.

Perselisihan antara penyewa dan tuan tanah merupakan kejadian umum yang dapat timbul jika salah satu pihak tidak menaati syarat-syarat kontrak. Seringkali, masalah seperti itu diselesaikan melalui proses peradilan, namun ada juga kasus di mana para pihak dapat mencapai kesepakatan secara independen.

Ada alasan bagi tuan tanah untuk menahan properti penyewa jika ada utang. Namun, sebelum itu, ada beberapa hal lain yang harus dicermati, terutama larangan prosedur tersebut. Jika tidak demikian, maka perbuatan pemilik rumah dianggap sah.

PERHATIAN: pengacara arbitrase kami akan memberikan pembelaan bagi penyewa jika terjadi penahanan ilegal atas propertinya, dan juga akan membantu tuan tanah melakukan penahanan sesuai dengan hukum: secara profesional, dengan persyaratan yang menguntungkan, dan tepat waktu. Panggilan!

Kesewenang-wenangan ilegal dari penyewa

Bisakah pemilik rumah menyegel tempat itu? Dan jawabannya adalah ya, tetapi dengan syarat hal itu dinyatakan dalam kontrak. Dalam hal ini, tidak ada biaya sewa selama periode pembatasan dan kesalahan ketik. Kebetulan pengadilan sudah mengakui fakta penyegelan sebagai ilegal, maka lessor dapat membayar ganti rugi selama tidak aktif.

Kapan tuan tanah melakukan penahanan yang melanggar hukum?

Ada kalanya tindakan yang dilakukan sehubungan dengan harta benda bertentangan dengan hukum. Kadang-kadang pemilik rumah bahkan dapat dituduh melakukan pencurian properti atau perampokan. Beginilah kesewenang-wenangannya terwujud; godaan untuk mengambil alih milik orang lain selalu ada, apalagi jika Anda meyakinkan diri sendiri dengan kata-kata: dia tetap berhutang padaku. Namun ada hal yang kontroversial di sini - setiap retensi properti oleh lessor hanya berlaku untuk barang-barang yang menjadi milik debitur-penyewa. Jadi, jika ada dokumen yang sesuai, penyewa tidak dapat menahan barang orang lain dan harus mengembalikannya berdasarkan permintaan. Namun di sini pun muncul nuansa yang diselesaikan di pengadilan.

Dalam klausul 14 Surat Keterangan Presidium Mahkamah Arbitrase Tertinggi Federasi Rusia tanggal 11 Januari 2002 No. 66 “Tinjauan terhadap praktek penyelesaian sengketa yang berkaitan dengan sewa”, dijelaskan bahwa lessor mempunyai hak untuk menyimpan peralatan milik penyewa yang tetap berada di tempat yang disewa setelah berakhirnya perjanjian sewa, untuk menjamin kewajiban penyewa dalam membayar sewa tempat tersebut. Penyitaan harta benda yang bertentangan dengan kehendak penyewa, serta menghalangi pemindahan harta benda selama masa berlakunya perjanjian sewa adalah perbuatan melawan hukum.

Namun apa yang harus dilakukan jika tuan tanah tetap mempertahankan properti penyewa, meskipun ada masalah kontroversial yang jelas dapat diselesaikan demi kepentingan penyewa? Dalam hal ini, pengadilan akan memutuskan semua masalah dan menyelesaikannya.

Ada tata cara mempertahankan harta milik penyewa, yang dikaitkan dengan perjanjian. Hal pertama yang perlu dilakukan pemilik rumah adalah:

membaca perjanjian dengan cermat, memperkirakan pada tahap kesimpulan dengan penyewa properti apa yang dapat disimpan sebagai jaminan atas pembayaran yang belum dibayar, pastikan ada izin;
memeriksa apakah kontrak telah diakhiri, karena masa sewa yang belum berakhir tidak memberikan hak untuk mempertahankan properti;
dekati inventarisasi properti yang sangat berharga dengan hati-hati, karena pemotongannya harus sebesar jumlah hutang atau sedikit lebih tinggi, tetapi tidak melebihi tagihan sewa beberapa kali, karena ada risiko selanjutnya mengetahui fakta pemotongan yang berlebihan, yang melanggar hak-hak pengusaha (melibatkan penilai jika ada kesulitan dalam menentukan harga pokok barang yang dijelaskan);
buat pemberitahuan terkait, serta keluhan kepada penyewa, untuk lebih jelasnya ikuti tautan di situs web kami

SEHAT: tonton video cara menulis pemberitahuan terminasi dini perjanjian sewa dan tulis pertanyaan Anda di komentar video di YouTube

Bagaimana cara mendeskripsikan properti penyewa?

Sebelum Anda mulai menahan harta milik debitur-penyewa, Anda perlu memeriksa perjanjian untuk melihat apakah ada syarat-syarat khusus di dalamnya tentang ketidakmungkinan melakukan pemotongan, atau adakah pembatasan dalam prosedur ini.
Tentu saja, situasi saat ini perlu diberitahukan kepada pihak lain. Cobalah untuk mengambil tindakan untuk memberikan pemberitahuan tepat waktu sehingga penyewa dapat berpartisipasi secara pribadi dalam prosedur tersebut. Pastikan bahwa prosedur pemutusan perjanjian sewa secara sepihak karena tidak dibayarnya pembayaran sewa tidak dilanggar.
Selanjutnya, mereka membuat tindakan retensi atas properti penyewa atau deskripsi barang-barangnya. Tentukan secara rinci setiap item secara terpisah dari daftar, gunakan dalam deskripsi sebanyak mungkin fitur individual, model, nomor, artikel, dll.
Kami memberi tahu penyewa tentang pemotongan tersebut dan pada saat yang sama memberinya salinan akta atau inventarisasi properti yang berada dalam hak asuh lessor sampai kewajiban hutang dilunasi.

PENTING: Semua prosedur ini harus dilakukan di hadapan saksi atau komisi yang terdiri dari orang-orang yang tidak berkepentingan. Tidak ada salahnya jika prosedurnya disertai dengan rekaman video untuk selanjutnya melindungi diri Anda dari tuduhan tidak berdasar atas hilangnya barang ini atau itu yang sama sekali tidak berada di area yang disewa.

Jika penyewa hanya menginginkan apa yang menjadi haknya, bagaimana membuktikan fakta retensi properti tidak segera jelas. Konsultasi dengan pengacara kami akan menjawab pertanyaan ini. Dan juga banyak hal lainnya, seperti perselisihan mengenai hutang yang masih harus dibayar berdasarkan perjanjian sewa, dll.

Mempertahankan properti berarti menemukan cara untuk mempengaruhi penyewa yang tidak jujur. Pengaruh tersebut berlaku bagi mereka yang melanggar syarat-syarat kontrak, dan semua itu terjadi sesuai dengan hukum, tanpa kesewenang-wenangan para pihak.

Bantuan dari pengacara dalam suatu perselisihan

Pengacara kami akan membantu menyelesaikan perselisihan mengenai retensi pemilik properti penyewa baik di pihak penyewa maupun pemilik:

pengakuan retensi sebagai sah atau ilegal di pengadilan
bukti sahnya perjanjian sewa, yang berarti dapat diajukan tuntutan untuk menghilangkan hambatan-hambatan dalam penggunaan barang yang disewakan
membuktikan bahwa barang itu milik pihak ketiga, yang meniadakan kemungkinan ditahannya barang itu oleh penyewa
partisipasi dalam perselisihan mengenai penyitaan harta milik penyewa
menantang di pengadilan suatu transaksi yang melibatkan pengalihan properti oleh penyewa kepada pihak ketiga yang dilakukan secara melanggar hukum untuk tujuan yang melanggar hukum

Perjanjian sewa tempat memuat ketentuan sebagai berikut: Untuk memenuhi dengan baik kewajiban Penyewa untuk membayar segala pembayaran yang harus dibayarkan kepada Penyewa berdasarkan Perjanjian, jika tidak ada atau tidak cukup dana untuk uang jaminan, Penyewa berhak, sesuai dengan Pasal 329 dan 359 KUH Perdata Federasi Rusia, untuk menahan properti Penyewa yang berlokasi di kamar. Pertanyaan. Apakah kondisi ini memenuhi ketentuan Art. 359 KUH Perdata Federasi Rusia.

Menjawab

Ya, benar.

Retensi hanya dimungkinkan jika para pihak telah menyetujui hal ini sebelumnya, atau properti tersebut sampai kepada pemiliknya secara sah (properti terbengkalai setelah pemutusan kontrak atau penyewa pindah). Dalam kasus Anda, para pihak telah menyetujui tindakan tersebut sebelumnya.

Alasan untuk posisi ini diberikan di bawah ini dalam materi “Sistem Pengacara” .

“Pemilik secara sah memiliki properti yang disengketakan:

a) properti menjadi milik lessor setelah penyewa kehilangan hak atas tempat tersebut (resolusi Pengadilan Distrik Moskow tanggal 12 Agustus 2014 dalam kasus No. A40-154103/13-105-1401);

b) lessor tidak melakukan perbuatan melawan hukum yang bertujuan untuk merampas barangnya (pasal 14 Surat Keterangan No. 66).*

Totalitas kondisi umum dan khusus ini cukup untuk mengakui retensi properti penyewa sebagai hal yang sah. Secara khusus, praktik peradilan mencatat bahwa pemberitahuan penyewa tentang retensi properti sama sekali tidak diperlukan untuk legalitas retensi, kecuali ditentukan lain oleh perjanjian (resolusi Layanan Antimonopoli Federal Distrik Moskow tanggal 16 Juli 2014 dalam kasus No. A41-12383/13).

Membatasi akses penyewa ke tempat tersebut tidak berarti hak pemilik untuk mempertahankan propertinya

Dari syarat-syarat khusus keabsahan retensi pada saat berakhirnya perjanjian sewa, kesimpulan yang tidak dapat dihindari sebagai berikut: retensi properti penyewa berdasarkan perjanjian sewa saat ini adalah melanggar hukum, karena penyewa tidak kehilangan hak untuk menggunakan tempat tersebut, dan properti belum menjadi milik sah lessor (klausul 14 Surat Informasi No. 66, resolusi FAS Distrik Moskow tanggal 16 Desember 2013 No. A40-145241/2012). Kesimpulan ini sah jika perjanjian sewa tidak secara spesifik mengatur hak untuk menahan.*

Jika tidak, pemotongan tersebut diakui sah jika lessor telah memenuhi persyaratan kontrak yang relevan (resolusi Layanan Antimonopoli Federal Distrik Ural tertanggal 27/04/2010 dalam kasus No. A60-25828/2009-C12, Timur Jauh Daerah tanggal 25/06/2013 dalam perkara No. A04-5921/2012).

Logikanya di sini adalah sebagai berikut. Jika tuan tanah mempertahankan propertinya dan pada saat yang sama membatasi akses penyewa ke tempat itu sesuai dengan aturan tentang pemenuhan kewajiban (klausul 2 pasal 328 KUH Perdata Federasi Rusia), syarat khusus pertama untuk legalitas retensi hadir - legalitas kepemilikan:

a) properti menjadi milik lessor setelah kemampuan penyewa untuk menggunakan tempat tersebut dihentikan;

b) perbuatan-perbuatan yang menyewakan ditentukan dalam kontrak, oleh karena itu sah dan tidak dapat dianggap bertujuan untuk merampas barang itu. Tampaknya penyewa masih memiliki kesempatan untuk membuktikan ilegalitas pemotongan tersebut. Memang, dalam kasus ini, kondisi retensi khusus seperti pengabaian properti secara sukarela oleh penyewa di tempat yang disewa tidak dipatuhi.

Jika tuan tanah mempertahankan propertinya tanpa membatasi akses penyewa ke tempat tersebut, kondisi kepemilikan sah juga tidak terpenuhi. Akibatnya, legalitas retensi tersebut menjadi struktur yang sangat rapuh.

Praktik peradilan menunjukkan bahwa retensi properti tidak sama dengan pembatasan akses ke tempat (resolusi Layanan Antimonopoli Federal Distrik Moskow tanggal 27 Januari 2014 dalam kasus No. A40-13159/13-85-123). Oleh karena itu, meskipun tuan tanah, sesuai dengan perjanjian, membatasi akses penyewa ke tempat tersebut, hal ini tidak menunjukkan haknya untuk mempertahankan properti penyewa jika ia dengan jelas menyatakan keinginannya untuk mengembalikan properti tersebut ke dalam kepemilikannya (resolusi Federal Layanan Antimonopoli Distrik Moskow tanggal 16 Desember 2013 dalam kasus No. A40 -145241/12-54-911).

Selamat siang, Eugene.

Dalam hal ini, tindakan pemilik rumah adalah ilegal.

Menurut hukum, dia hanya dapat menahan barang yang secara sah dialihkan kepadanya. Dalam kasus Anda, Anda tidak memberinya perabotan - itu adalah milik Anda dan dia tidak berhak menyimpannya.

Selain itu, Anda hanya dapat mempertahankan barang yang menjadi pokok perjanjian antara penyewa dan pemberi sewa, tetapi tidak dapat menahan barang-barang lain yang tidak ada hubungannya dengan perjanjian yang dibuat antara para pihak.

KUH Perdata Federasi Rusia Pasal 359. Alasan pemotongan
1. Kreditur yang mempunyai suatu barang yang dapat dialihkan kepada debitur atau orang yang ditentukan oleh debitur, mempunyai hak, jika debitur tidak memenuhi pada waktunya kewajiban untuk membayar barang itu atau mengganti kerugiannya. kreditur atas biaya-biaya dan kerugian-kerugian lain yang berkaitan dengannya, untuk menahannya sampai kewajiban yang bersangkutan dipenuhi.
Dengan ditahannya suatu barang, dapat pula dijamin suatu tuntutan, walaupun tidak berkaitan dengan pembayaran atas barang itu atau penggantian biaya-biayanya dan kerugian-kerugian lain, tetapi timbul karena suatu kewajiban, pihak-pihak yang bertindak sebagai pengusaha.
2. Kreditur dapat menahan barang itu, padahal setelah barang itu menjadi milik kreditur, haknya diambil alih oleh pihak ketiga.
3. Aturan pasal ini berlaku kecuali ditentukan lain oleh perjanjian.

Meskipun ada amalan lain:

Surat informasi Presidium Mahkamah Arbitrase Tertinggi Federasi Rusia tertanggal 11 Januari 2002 N 66 “Tinjauan terhadap praktik penyelesaian sengketa terkait sewa” Lampiran
TINJAUAN
PRAKTIK UNTUK MENYELESAIKAN SENGKETA TERKAIT SEWA
14. Penyewa mempunyai hak untuk menyimpan peralatan milik penyewa yang tetap berada di tempat yang disewa setelah berakhirnya perjanjian sewa untuk menjamin kewajiban penyewa untuk membayar sewa atas tempat tersebut.
Perseroan terbatas mengajukan gugatan ke pengadilan arbitrase terhadap perseroan terbatas atas pengembalian harta benda milik orang lain yang tidak sah.
Sebagai berikut dari materi perkara, perjanjian sewa dibuat antara para pihak, yang mana tergugat (pemilik) menyewakan tempat non-perumahan (bengkel ventilasi dan transportasi pneumatik) kepada penggugat untuk jangka waktu lima tahun. Di tempat ini penyewa menempatkan peralatan miliknya berdasarkan hak milik.
Pada akhir masa sewa, penggugat tidak mengosongkan tempat dari peralatannya, sehingga melanggar persyaratan Pasal 622 KUH Perdata Federasi Rusia, yang menurutnya, setelah berakhirnya perjanjian sewa, penyewa berkewajiban untuk mengembalikan properti itu kepada pemiliknya dalam kondisi saat dia menerimanya.
Penggugat kemudian berusaha untuk memindahkan barang miliknya, namun tergugat menghalangi dan menahan peralatan tersebut.
Dalam surat yang dikirimkan kepada penggugat, tergugat menyatakan bahwa ia menahan properti milik penggugat berdasarkan ayat 1 Pasal 359 KUH Perdata Federasi Rusia sehubungan dengan kegagalan penggugat untuk memenuhi kewajiban membayar. sewa secara penuh dan setelah pelunasan utangnya, penggugat akan mengembalikan hartanya.
Keputusan pengadilan tingkat pertama menolak tuntutan dengan mengacu pada ayat 1 Pasal 359 Kitab Undang-undang, yang menyatakan bahwa setiap pihak dalam kontrak berhak untuk menahan suatu barang jika ia mempunyai hak untuk meminta pembayaran atau melakukan tindakan lain. terkait dengan item ini.
Dalam upaya banding, penggugat meminta putusan dibatalkan dan tuntutan dipenuhi, karena ia tidak mempunyai kewajiban apapun kepada tergugat terkait dengan peralatan yang disengketakan. Selain itu, peralatan ini tidak dialihkan kepada lessor, tetapi digunakan oleh lessee sendiri selama masa sewa tempat tersebut.
Pengadilan banding menguatkan keputusan tersebut dengan alasan berikut.
Dalil-dalil penggugat tentang tidak sahnya menyimpan peralatannya karena tidak adanya kewajiban kepada tergugat sehubungan dengan peralatan itu tidak dapat dipertahankan, karena berdasarkan paragraf kedua ayat 1 Pasal 359 KUH Perdata Federasi Rusia, dalam hubungan antar pengusaha, retensi barang juga dapat menjamin kewajiban yang tidak berkaitan dengan pembayaran barang tersebut atau penggantian biayanya.
Namun kreditur berhak menahan harta debitur hanya jika barang yang disengketakan itu secara sah berada dalam penguasaannya. Kemungkinan ditahannya itu tidak dapat disebabkan oleh perampasan harta debitur yang bertentangan dengan kehendaknya.
Dalam hal yang sedang dipertimbangkan, peralatan yang disengketakan itu berada dalam kepemilikan lessor atas kemauan lessee tanpa adanya perbuatan melawan hukum di pihak lessor. Dasar agar peralatan itu menjadi milik pemilik tempat itu adalah karena penyewa meninggalkan peralatan itu di tempat itu setelah berakhirnya masa sewa, yaitu, setelah hilangnya hak atas tempat yang bersangkutan. Karena kepemilikan peralatan tersebut tidak dapat dianggap ilegal, maka kepemilikannya diperbolehkan sesuai dengan aturan paragraf 1 Pasal 359 KUH Perdata Federasi Rusia.
Dengan memperhatikan hal-hal di atas, maka tuntutan penggugat (pemilik peralatan) untuk pengembalian barang milik orang lain yang tidak sah tidak dapat dipenuhi.

Apabila penyewa melanggar disiplin pembayaran, maka tuan tanah mempunyai hak untuk menahan harta milik penyewa. Hak ini diatur dalam undang-undang, tetapi tidak mengungkapkan batas-batas penggunaannya, yang terkadang menimbulkan kerugian bagi yang menyewakan bahkan sampai pada tuntutan pidana.

Bagaimana hak gadai bekerja

Retensi itu sendiri dimaksudkan untuk membujuk penyewa membayar tunggakan sewa. Jika kewajibannya tidak dipenuhi, lessor berhak menjual propertinya melalui pelelangan umum.

Harus diingat bahwa retensi hukum atas properti hanya akan terjadi jika kontrak diakhiri dan penyewa meninggalkan properti di tempat yang sebelumnya disewa.

Dalam hal pengambilalihan suatu barang pada masa berlakunya perjanjian sewa, kita dapat berbicara tentang penyitaannya, oleh karena itu hak gadai tidak dapat digunakan. Tidak sahnya retensi juga dibuktikan dengan tindakan lessor yang menyegel tempat yang disewa dan menghalangi akses karyawan penyewa ke tempat tersebut.

Sayangnya, posisi ini mengakibatkan pemilik kehilangan tindakan respons yang cepat: ia harus terlebih dahulu mengirimkan pemberitahuan pemutusan kontrak, setelah menerimanya penyewa akan segera menghapus propertinya.

Kerugian lessor pada saat menahan harta milik penyewa

Ketika mencoba menggunakan hak gadai, pemilik rumah dapat menderita kerugian finansial dalam bentuk kerusakan.

Jika lessor memindahkan barang milik lessee ke gudang untuk diamankan, tetapi melanggar tata cara penerapan hak gadai, maka lessee berhak mengganti biaya pengangkutan sebagai ganti rugi. Selain itu, lessor dapat dimintai pertanggungjawaban atas kerusakan atau kerusakan pada properti yang dipegangnya.

Trik penyewa

Pemilik juga perlu mempertimbangkan kemungkinan trik dari pihak penyewa, yang dapat mensimulasikan situasi kepemilikan properti oleh pihak ketiga. Dalam hal ini, pemilik harus memperhitungkan saat ketika hak atas properti ini timbul pada pihak ketiga. Tentu saja, kita hanya dapat membicarakan situasi meninggalkan properti setelah pemutusan kontrak.

Tetapi menurut aturan umum yang tertuang dalam undang-undang, pemilik tanah mempunyai hak untuk menahan barang itu, meskipun setelah barang itu menjadi milik tuan tanah, hak atas barang itu diambil alih oleh pihak ketiga. Jika penyewa membuktikan bahwa barang itu milik orang lain, maka penyewa terpaksa menyerahkan barang itu.

Kasus kriminal

Dan hal yang paling menarik mungkin menunggu tuan tanah dalam situasi di mana penyewa mencoba memulai proses memulai kasus pidana berdasarkan pasal kesewenang-wenangan.

Pemilik rumah sebenarnya dapat dianggap bertanggung jawab secara pidana karena menahan properti penyewa. Namun sebagian besar, badan urusan dalam negeri sampai pada kesimpulan bahwa ada perselisihan ekonomi antara penyewa dan tuan tanah.

Tidak dapat dimintai pertanggungjawaban pidana atas kesewenang-wenangan hanya mungkin jika properti itu tetap dipertahankan setelah berakhirnya perjanjian sewa dan ditinggalkan di tempat yang disewa.

Ketika melakukan upaya untuk menahan selama jangka waktu kontrak, penyewa harus memperhitungkan bahwa tuntutan pidana berdasarkan pasal kesewenang-wenangan mungkin terjadi jika kerugian besar ditimbulkan pada penyewa. Saat menahan properti, lessor wajib menjaga keamanannya.

Ringkasnya, kita dapat mengatakan bahwa lessor pada awalnya harus merumuskan syarat-syarat kontrak yang menguntungkan, termasuk syarat-syarat pemutusan kontrak di luar pengadilan, serta syarat-syarat uang jaminan. Ketika mempertahankan properti, perlu untuk memastikan pelestariannya.