Порядок определения долей собственности. Увеличение доли в праве общей долевой собственности Распоряжение долей праве общей долевой собственности

Право общей долевой собственности характеризуется тем, что право собственности, распространяясь на всё общее имущество в целом, принадлежит в соответствующих долях нескольким лицам. Итак, когда речь идет о долевой собственности, здесь выделяется какая-то доля.

Определение долей в праве общей долевой собственности

Это вытекает из самого названия "общая долевая собственность". Каждому сособственнику принадлежит доля именно в праве общей собственности, а не в имуществе. В соответствии с действующим гражданским законодательством (п. 2 ст. 244 ГК РФ) под долей собственников в общей собственности понимается арифметически выраженная доля в субъективном праве собственности на все общее имущество. Выражение "доля в праве" не может пониматься в смысле материальной доли вещи, так как ее нельзя указать. Нельзя считать общую собственность как совокупность долей самого права собственности. В действительности право собственности одно само по себе и принадлежит нераздельно всем субъектам. Оно распространяется на всю вещь.

Если доля каждого субъекта общей собственности будет определена в натуральном виде (выделена в натуре), право общей долевой собственности прекратится и возникнет право собственности каждого субъекта на новый объект имущества.

Порядок определения земельных долей в процессе приватизации земель сельскохозяйственных предприятий и образования общей собственности на эти земли определен законами и подзаконными актами.

В Положении о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий, было установлено, что размер индивидуальной земельной доли устанавливается независимо от трудового вклада и стажа работы и определяется в натуральном и стоимостном выражении. Это означает, что доли всех участников общей собственности на землю в сельскохозяйственной коммерческой организации являются равными. Правовые нормативные акты допускают куплю-продажу долей другим участником общей собственности. Поэтому количество земельных долей собственников может быть неодинаковым.

Осуществление права общей долевой собственности

Статья 246 ГК РФ "Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности" предусматривает различный порядок распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности, и долей в праве собственности на это имущество. В первом случае необходимо соглашение всех участников общей собственности, во втором - участник долевой собственности вправе распорядиться своей долей по своему усмотрению. При распоряжении общим имуществом действует принцип: один участник права общей собственности - один голос. Размер доли не принимается во внимание; необходимо единогласное решение всех сособственников. При отсутствии единогласия спор может быть решен судом по иску любого из сособственников. Для распоряжения долей, по общему правилу, не требуется согласия других сособственников. Участник долевой собственности может по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог и т.д. свою долю в праве собственности. При возмездном отчуждении действует преимущественное право покупки доли участниками долевой собственности (ст. 250 ГК).

Перечень сделок, которые участник долевой собственности вправе совершать со своей долей, не является исчерпывающим. В ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" этот перечень дополнен правом внесения доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения в уставный (складочный) капитал и правом передачи доли в доверительное управление. Специальное упоминание о праве внесения доли в уставный (складочный) капитал вполне обосновано. Раздел сельскохозяйственных угодий на земельные доли непосредственно связан с созданием новых организационно-правовых форм сельскохозяйственного производства. Внесение участниками общей собственности по своему усмотрению земельной доли в уставный (складочный) капитал может быть одним из источников формирования этого капитала.

По своему содержанию право общей собственности весьма насыщено, оно складывается из двух составляющих. Это - долевые правомочия субъектов по владению, пользованию и распоряжению объектом и правомочия каждого отдельного субъекта по владению, пользованию и распоряжению принадлежащих ему долей (ст. 247 ГК). Так, владение и пользование имуществом осуществляется по соглашению всех ее участников, а при возражении хотя бы одного из них - в порядке, установленном судом. Участник общей долевой собственности вправе владеть и пользоваться не только всем имуществом как единым целым, но и его отдельной частью, которая должна быть соразмерна его доле. При отсутствии у собственника возможности владения и пользования частью имущества, находящегося в общей долевой собственности, он вправе потребовать компенсации от других участников, владеющих и пользующихся этим имуществом.

Как уже отмечалось, сособственники должны реализовать свои правомочия по взаимному согласию, однако решение о прекращении участия в праве общей долевой собственности каждый из них волен принять самостоятельно. Он вправе завещать, подарить, продать или иным способом распорядиться своей долей, не выходя за рамки действующих правил, определенных законом или соглашением. При этом никто из субъектов не может принуждать кого-либо из сособственников к распоряжению их долями. Выбор варианта зависит, как правило, от объекта права общей собственности. Неделимые вещи, естественно, используются как единое целое. Например, приобретенная в общую собственность двух или нескольких сельскохозяйственных товаропроизводителей сложная, дорогая техника используется каждым из сособственников определенное время в соответствии с долей в праве собственности. Члены семьи, имеющие квартиру в общей долевой собственности, используют часть помещений раздельно, а часть - совместно.

Статья 248 конкретизирует ст. 136 ГК "Плоды, продукция и доходы" применительно к отношениям долевой собственности. Две черты характеризуют порядок распределения плодов, продукции и доходов, полученных от использования имущества, находящегося в долевой собственности: 1) плоды, продукция и доходы поступают в состав общего имущества находящегося в долевой собственности; 2) они перераспределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям.

Правило о порядке распределения плодов, продукции и доходов, полученных от использования имущества, находящегося в долевой собственности, относится к числу диспозитивных. Оно применяется, если участники не установили другой порядок. В тех случаях, когда по договоренности сособственники поочередно используют общее имущество, плоды, продукция и доходы могут поступать в собственность каждого сособственника, использующего имущество, например сложную сельскохозяйственную технику. При этом продолжительность использования может зависеть от размера доли в праве общей собственности. Если находящийся в долевой собственности земельный участок сдается в аренду сельскохозяйственному товаропроизводителю, то полученная продукция принадлежит ему, а сособственники в качестве дохода от этой сделки получают арендную плату. Каждый из сособственников жилого помещения, сдаваемого ими другим лицам для проживания, вправе получать часть предусмотренной договором оплаты пропорционально его доле в общей собственности на это жилое помещение.

Размер долей сособственников имеет определяющее значение не только при осуществлении владения и пользования общим имуществом, распределении плодов, продукции и доходов, но также при несении расходов по его содержанию. Каждый сособственник обязан участвовать в расходах по содержанию общего имущества соразмерно со своей долей.

Расходы по содержанию общего имущества можно классифицировать по двум группам. Во-первых, это налоги, сборы, иные обязательные платежи, взимаемые в размерах, установленных правовыми актами (например, земельный налог, налог на имущество). Если один из участников долевой собственности понес эти расходы не только за себя, но и за других сособственников, он вправе взыскать с них эти расходы пропорционально долям в праве собственности. Во-вторых, это осуществляемые сособственниками по взаимной договоренности платежи, а также издержки по содержанию и сохранению общего имущества. Сюда относятся расходы по страхованию, ремонту, охране общего имущества. Эти расходы должны производиться по соглашению всех участников общей собственности, так как содержание имущества в надлежащем состоянии - это составная часть владения и пользования им (ст. 247 ГК). Поэтому, если один из сособственников понесет расходы, относящиеся ко второй группе, он не вправе будет взыскать их с других сособственников, если они возражают против этих расходов. Например, если один из участников долевой собственности на жилое помещение поставит его на охрану, он не сможет обязать других сособственников участвовать в несении соответствующих расходов. По договоренности одни сособственники могут принять на себя оплату расходов по содержанию общего имущества, приходящихся на доли других сособственников.

Для защиты интересов сособственников, сохраняющих право собственности после того, как другой или другие воспользуются правом совершить сделку и окончательно передадут свою долю, законодатель предоставил им преимущественное право покупки во всех случаях, кроме продажи с публичных торгов (ст. 250 ГК). В случае дарения или наследования ни о каких преимуществах для других сособственников не может быть и речи. Согласно ст. 250 ГК, при продаже своей доли участник долевой собственности должен письменно известить остальных сособственников об этом с указанием цены и всех прочих условий. Тот из сособственников, кто готов приобрести долю с соблюдением всех предложенных условий, может воспользоваться своим преимущественным правом покупки. Если окажется, что в договор купли-продажи готовы вступить два или более сособственников, право выбора покупателя предоставляется продавцу. Получаемая по договору доля переходит к покупателю с момента заключения договора, если соглашением не было предусмотрено иное, а при купле-продаже доли в праве на жилое помещение и во всех других случаях, когда договор подлежит государственной регистрации, - с момента осуществления регистрации (ст. 251, п. 2 ст. 223 ГК). Законодатель императивно установил сроки, в течение которых сособственник может выразить свое намерение относительно покупки доли: если продается доля в праве на недвижимость - 1 месяц, а на движимое имущество - 10 дней. Начало течения срока - день извещения в письменной форме заинтересованных лиц о предстоящей продаже. Такие сроки не подлежат восстановлению. Отказ от использования своего права преимущественной покупки необязательно оформлять письменно, поскольку с истечением срока такое право утрачивается. Преимущество письменного отказа состоит в том, что он действует с момента его получения.

В соответствии с п. 5 ст. 250 ГК правила о преимущественной покупке применяются и при отчуждении доли по договору мены. Однако, когда речь идет о доле в праве на жилое помещение, например, о комнате, обмениваемой на аналогичную, но более подходящую, и в других подобных случаях, сособственнику крайне трудно воспользоваться своим преимущественным правом. Дело в том, что предлагаемый им предмет обмена должен быть не менее привлекательным, чем тот, который предоставлен посторонним субъектом - третьим лицом. Если преимущественное право покупки нарушено и доля продавца отошла постороннему субъекту, любой из сособственников может в течение трех месяцев обратиться в суд с иском о переводе на него прав и обязанностей покупателя. Как известно, право распоряжения состоит не только в возможности отчуждения. Вопросы сдачи объекта общей собственности в аренду, передачи его в залог и другие сособственники должны решать по взаимному согласию, как и вопросы общего владения, пользования и распоряжения. В случаях, когда у субъектов общей долевой собственности возникают разногласия по поводу владения и пользования, порядок может быть установлен судом (п. 1 ст. 247 ГК). Относительно распоряжения общим имуществом субъекты не наделены правом обращения в суд и договариваются только самостоятельно.

Поскольку общее имущество может приносить доход и, в свою очередь, требует определенных расходов для поддержания или улучшения его состояния, возникает необходимость установить долю участия в таких расходах и доходах каждого собственника. Логично и справедливо определять ее соразмерно доле в праве собственности. Вместе с тем законодатель предоставляет субъектам право самим установить порядок распределения плодов, продукции и доходов от использования имущества, находящегося в долевой собственности (ст. 248 ГК). Следует отметить, что доли в праве могут и уменьшаться, и возрастать в зависимости от обстоятельств, которым законодатель придает юридическое значение. Так, участник долевой собственности может увеличить свою долю, если он за свой счет произведет неотделимые улучшения общего имущества с соблюдением действующего порядка его использования. Например, в интересах всех собственников, желающих пользоваться дачным домом зимой, - сделать паровое отопление. Это, в свою очередь, означает, что объем правомочий каждого из субъектов меняется: у одного увеличивается, а у каждого другого, соответственно, уменьшается (п. 3 ст. 245 ГК). В то же время при решении общих вопросов они будут пользоваться равным правом голоса, независимо от размеров долей.

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле (п. 2 ст. 247 ГК). Например, за ним может быть закреплена определенная комната - как часть жилого помещения. При невозможности выдела имущества субъект вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации (п. 2 ст. 247 ГК).

Некоторой спецификой отличается правовой режим общего имущества собственников квартир в многоквартирном доме. В соответствии со ст. 289 и ст. 290 ГК каждому такому субъекту наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома: общие помещения (чердаки, подвалы, лестничные клетки и т.д.); несущие конструкции дома; механическое, электрическое, сантехническое оборудование за пределами и внутри квартиры, если оно обслуживает более одной квартиры. Каждый из субъектов общей собственности в многоквартирном доме обязан участвовать в расходах, связанных с эксплуатацией и ремонтом общего имущества, уплатой налогов и сборов пропорционально своей доле. В свою очередь, доля устанавливается пропорционально принадлежащей субъекту на праве собственности жилой площади, если иное не определено соглашением или общим собранием. Совершенно очевидно, что пользование общим имуществом с ущемлением интересов кого-либо из сособственников недопустимо. Юридическим фактом, лежащим в основе возникновения права собственности на такое общее имущество, является приобретение в собственность квартиры или иного жилого, а также нежилого помещения в доме путем покупки, мены, дарения, наследования, полной выплаты пая в кооперативном доме или приватизации

Одним из оснований возникновения общей собственности является создание простого товарищества. В отличие от организаций, образуемых в форме юридического лица, простое товарищество создается путем заключения соответствующего договора (называемого иногда договором о совместной деятельности) и объединения вкладов (ст. 1042 ГК). В соответствии с п. 1 ст. 1043 ГК, внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведенная в результате совместной деятельности продукция и полученные от такой деятельности плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором простого товарищества либо не вытекает из существа обязательства. Объем вклада влияет на распределение прибылей и расходов между участниками общей собственности. Вклады предполагаются равными по стоимости, если не следует иное (п. 2 ст. 1042 ГК).

В процессе распоряжения недвижимостью двумя и более физическими лицами необходимо учитывать особенности правового вопроса, включая определение долей в праве общей собственности. Реализация права может выражаться в виде совместного владения, без выделенных частей каждого участника, так и долевого владения, при котором происходит определение размера владения всех сособственников. Порядок действий и возможности распоряжения объектом зависит от того, является ли недвижимость в долевом или совместном владении.

Порядок определения размера долей

Общее имущество, относимое к долевому, учитывает возможность и необходимость установления размера, отводимого на каждого владельца недвижимости. Процесс определения долей в праве общей долевой собственности будет зависеть от конкретных обстоятельств получения имущественного права:

Согласно регламенту по закону;
По достижении согласия между участниками.

Объект считается равнодолевой собственностью в следующих ситуациях:

при невозможности определения величины собственности каждого участника;
в соответствии с положениями законодательства;
по добровольному согласию владельцев.

Равенство долей

Необходимость выявления размера части возникает в следующих случаях:

при выделении из состава целого объекта;
при планировании каких-либо действий относительно объекта.

Семейным кодексом закреплено равенство относительно совместно нажитого имущества супругов.

Помимо этого, части считаются равными для участников фермерского или крестьянского хозяйства согласно ст. 258 ГК. Члены хозяйства при разделе недвижимого имущества или при выходе из состава участников хозяйства вправе рассчитывать на равное распределение владения.

Определение долей

Величина владения, исключая случаи равнодолевого распределения, устанавливается согласно вкладу каждого из участников в образование рассматриваемого объекта.

Изменение доли

В процессе владения и осуществления различных действий относительно недвижимости (продажи, мены, покупки и т.д.) могут возникнуть ситуации изменения владения.

Порядок определения изменившейся доли участника долевой собственности учитывает следующие критерии:

материальный вклад в улучшение всего недвижимого объекта;
возможность установления величины приращения и выделения из состава общей недвижимости;
трудовой вклад участника общедолевой собственности в производимое изменение;
иные инвестиции и мероприятия по приращению.

Варианты изменения долевого соотношения

Изменение величины в общедолевой собственности связано с производимыми мероприятиями, улучшающими жилье. Предпринимая действия по изменению целого объекта недвижимого имущества, различают отделимые внесения изменений и неотделимые улучшения.

В случае, если один из собственников произвел действия, повлекшие неотделимое улучшение всего объекта недвижимости, он вправе рассчитывать на согласование увеличения своей части согласно росту стоимости недвижимости, в результате изменений.

Если произведены действия, повлекшие отделимое улучшение, приращение, без какого-либо вреда для изначального объекта недвижимости и ущерба остальным участникам, согласование с другими совладельцами на внесение данных изменений не потребуется.

При установлении величины владения каждого участника после улучшения исходят из принятого всеми сособственниками решения:

увеличение части физического лица, внесшего улучшения;
выплата компенсации соразмерно произведенному вкладу в улучшение с сохранением величины частей.

Если единое решение не было достигнуто, отделимое улучшение оформляется в собственность владельца, инициировавшего приращение или изменение.

В случае возникновения споров относительно способа оформления измененных прав собственности, обращаются в суд.

Судебная практика

В судебных инстанциях, чаще всего, рассматриваются споры, касающиеся следующих ситуаций:

выявление доли в квартире;
определение величины имущества для последующего распоряжения;
изменение величины доли после улучшения.

Установить долю в недвижимости, в частности, в квартире, допустимо только в случае наличия реальной возможности с учетом следующих положений:

Натуральный выдел части недвижимости почти неосуществимо в условиях однокомнатной квартиры.
При установлении объективных непреодолимых препятствий, влекущих невозможность выдела имущества из общей недвижимости, судом может быть назначена компенсация согласно размеру доли.
Отсутствие выдела и оформления должным образом доли предполагает обязательное согласование с другими владельцами объекта любых действий в части реализации права распоряжения имуществом.
Выдел сопровождается урегулированием порядка использования общей собственностью с другими владельцами.

Каждый случай определения доли рассматривается индивидуально, с учетом всех сопутствующих обстоятельств и условий. В случае невозможности достижения мирной договоренности с сособственниками, решение выносится на основании рассмотрения дела в суде.

У каждого из нас есть собственность: машина, квартира, дом, дача, мебель, предметы обихода и многое другое. Если говорить о праве собственности, то обычно мы понимаем под ним право делать с этими вещами все, что угодно: продавать, дарить, менять, даже уничтожить. Чаще всего такие решения принимаются хозяином вещи единолично – ограничения могут быть предусмотрены только законом.
Но все же есть ряд исключений из этого правила. Вы можете оказаться в ситуации, когда, имея в собственности ту или иную вещь, придется согласовывать свои решения с кем-то еще. Речь идет о так называемой общей собственности.

Общая собственность

Общая собственность возникает, когда имущество оказывается в собственности двух или нескольких лиц. Чаще всего это происходит при наследовании по закону. При составлении завещания наследодатель все-таки старается передать каждую вещь какому-то одному наследнику. А вот при отсутствии завещания наследников в каждой очереди обычно несколько и имущество поступает в собственность каждого из них.
В российском законодательстве выделяют два вида общей собственности:

долевая (имущество находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников);
совместная (имущество находится в общей собственности без определения таких долей).

В совместной собственности, прежде всего, находится имущество супругов, нажитое во время брака, если соглашением между ними не установлено иное. Участниками долевой собственности могут быть любые лица – как связанные родственными отношениями, так и не связанные. Но учитывая особенности правового регулирования режима общей собственности, можно дать первый совет читателям МирСоветов: чтобы избежать проблем во владении, пользовании и распоряжении таким имуществом, выстраивайте нормальные отношения с другими участниками общей собственности. Почему это так важно, будет рассказано ниже.
Для лучшего понимания норм права, которыми регулируется право общей собственности, позволю привести здесь немного теории. Еще древнеримские юристы писали, что каждый из собственников имеет долевое право собственности на всю вещь в целом; ему принадлежала, следовательно, не доля вещи, а доля права на вещь. Это очень важное правило на практике означает следующее. Если вы владеете ¼ доли в праве общей долевой собственности на квартиру, площадью 80 кв. м., это не значит, что у вас в собственности находится 20 кв. м. этой квартиры. У вас есть только доля в праве на всю вещь, но не право на часть этой вещи. При определенных условиях можно получить часть такой вещи в единоличную собственность либо закрепить за собой право пользования этой частью.

Владение и пользование объектом общей собственности

Каждый собственник в соответствии со ст. 209 вправе:

владеть своим имуществом (реально им обладать);
пользоваться своим имуществом (извлекать выгоду, для которой это имущество предназначено, получать плоды, продукцию и доходы);
распоряжаться имуществом (продавать, менять, сдавать в аренду, отдавать в залог и т.п.).

Поскольку право общей собственности принадлежит не одному, а нескольким лицам, вышеназванные полномочия возможно реализовать только при согласовании воли ВСЕХ участников. Здесь важно понять, что отсутствие согласия хотя бы одного из участников, даже с самой маленькой долей, приводит к неправомерности действий в отношении общего имущества.
Пример: четверо граждан владеют земельным участком с плодовыми насаждениями в равных долях. Трое из участников не желают обрабатывать сад и предлагают отдать его целиком в аренду, а четвертый, оставшийся в меньшинстве, хочет работать на участке сам. К сожалению, большинством голосов данный вопрос решить не удастся, необходимо искать компромисс между всеми сособственниками.

А вот в Жилищном кодексе не так! Решения относительно общего имущества многоквартирного жилого дома можно утвердить на общем собрании жильцов, несогласным собственникам придется подчиниться мнению большинства.

Если не удается достигнуть согласия по вопросам владения и пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, можно обратиться в суд. При этом участник общей долевой собственности вправе требовать предоставления в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле. При отсутствии такой возможности – вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
К сожалению, суд не сможет вынести решение, обязывающее участника долевой собственности, дать согласие на продажу имущества или сдачу его в аренду, поскольку в гражданском праве действует принцип свободы договора, и никто не может быть принужден к совершению сделки. Следовательно, распоряжение имуществом (в целом), находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Участник долевой собственности может распорядиться долей в праве общей собственности без согласия других участников, но с соблюдением права преимущественной покупки. Как правильно это сделать, будет рассказано ниже.
Если сособственники получают доходы от имущества, находящегося в совместной собственности, они должны распределять их соразмерно долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

Расходы по содержанию общей собственности и ее улучшение

Не стоит забывать, что владение собственностью – это не только права, но и обязанности. Собственник несет бремя содержания имущества и риск его случайной гибели или повреждения.
Расходы по содержанию имущества состоят из расходов на:

капитальный и текущий ремонт;
страхование, регистрационные действия;
охрану и коммунальные платежи;
уплату налогов и т.д.

Все вышесказанное относится и к участникам общей долевой собственности, только распределяться они должны соразмерно принадлежащим им долям. При этом неважно, пользуется ли собственник своим имуществом или нет, содержать его он все равно обязан.
Нередко складываются ситуации, когда один из собственников отказывается участвовать в расходах по общему имуществу. В этом случае собственники, понесшие необходимые расходы по содержанию общего имущества, могут взыскать соответствующую их часть с уклонившегося собственника.
Пример: гражданка Б. обратилась в суд с иском к гражданке П. о взыскании расходов по содержанию имущества в размере 1689 руб. Суд установил, что гражданка Б. оплачивала коммунальные платежи в принадлежащем ей и ответчице на праве долевой собственности здании. Поскольку гражданка П. в течение пяти месяцев не оплачивала коммунальные услуги и эти суммы были внесены гражданкой Б., чтобы избежать отключения воды, тепла и электроэнергии, суд счел требования обоснованными и удовлетворил иск.
Но хочу обратить внимание читателей МирСоветов, что, если вы произведете отделку дорогостоящими материалами дома, находящегося в долевой собственности без согласия других собственников, суд не удовлетворит иск о взыскании с них стоимости ремонта. Такой ремонт не является необходимым для поддержания имущества в надлежащем состоянии. Перед проведением таких работ вам необходимо заручиться согласием всех собственников (лучше в письменной форме). Если общее имущество все-таки нуждается в ремонте, а общего согласия добиться не удалось, составьте акт с участием всех собственников, укажите, кто отказался от подписи акта. После – пригласите специализированную организацию для составления сметы. При наличии таких документов в суде будет легче доказать обоснованность и размер расходов на ремонт общего имущества.
Если участник долевой собственности получил согласие остальных участников на проведение неотделимых улучшений имущества (пристрой к дому, многолетние насаждения, новые постройки на участке), он имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Обратите внимание, что судебная практика не рассматривает в качестве неотделимых улучшений капитальный ремонт, его проведение не дает права на увеличение доли, а лишь на взыскание расходов с сособственников, как было показано выше. Согласие собственников может быть выражено в действиях, свидетельствующих об одобрении производства улучшений, вытекать из условий об использовании объекта общей собственности.

Как правильно распорядиться общей долевой собственностью

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ей иным образом. Помните, что вы распоряжаетесь именно долей в праве, а не частью имущества. При этом, если вы планируете заключить договор купли-продажи или мены доли, необходимо соблюсти определенные правила.
Если вы собираетесь продавать свою долю постороннему лицу, необходимо известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, вы вправе продать свою долю любому лицу.
Таким образом, перед продажей или обменом доли ее собственник обязан разослать остальным участникам извещения. Можно отправить почтой, можно вручить под роспись. Потом достаточно подождать один месяц, если вы продаете долю в праве на дом, квартиру и т.п., и десять дней – если продаете долю в праве на движимое имущество.
Читателям МирСоветов также полезно знать, что подарить, завещать, отдать в залог долю вы вправе и без каких-либо уведомлений прочих собственников. Такая сделка будет законной.

Стоит упомянуть, что широкое распространение получили сделки дарения «карликовых» долей в праве собственности на квартиры в столичном регионе (для последующей регистрации гражданина по месту жительства). Такая сделка является по сути недействительной, так как дарение «прикрывает» куплю-продажу. Но доказать это крайне сложно. Юристы советуют владельцам долей в квартирах при возможности продавать их за реальную цену или выкупать доли у других собственников, с тем, чтобы стать единственным хозяином жилья. В противном случае, вы можете оказаться в компании десятков совладельцев квартиры, в которой проживаете, и реальных адресов проживания которых не знаете. Нередко реальных жильцов из такой квартиры просто выживают, создавая невыносимые условия и принуждая продать долю по заниженной цене.

Если установленный законом порядок продажи доли был нарушен, любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Если участник долевой собственности пропустит этот срок, суд откажет в иске. Также нельзя требовать признания сделки недействительной, можно потребовать заменить постороннее лицо (покупателя) на участника (участников) долевой собственности.

Можно ли разделить общую долевую собственность

Между гражданами довольно часто возникают споры о порядке пользования общим имуществом (чаще всего это – дом или квартира) или выделе доли собственнику. Прежде чем обращаться в суд, необходимо попытаться достигнуть добровольного соглашения по этому вопросу. Если это невозможно – готовьте .
Участники долевой собственности вправе требовать или выдела своей доли из общего имущества. Если имущество будет разделено, право общей собственности прекращается. При выделе доли одного из участников, долевая собственность сохраняется в отношении не выделившихся собственников.
На примере жилого дома выдел участнику долевой собственности принадлежащей ему доли означает передачу в собственность определенной изолированной части жилого дома и хозяйственных построек. Право на долю в остальной части дома прекращается.
В большинстве случаев суд назначает экспертизу, в которой эксперт предложит варианты раздела жилого дома. Суд выберет один из них с учетом интересов всех собственников. К сожалению, бывают случаи, когда выделяемая доля не соответствует изолированным помещениям, а реконструкция дома в связи с его высоким износом (или по другой причине) невозможна. Суд будет вынужден отказать в иске о разделе имущества или выделе из него доли, а собственники вправе предъявить иск об определении порядка пользования общим имуществом, при условии, что согласия между ними достигнуто не было.
При установлении порядка пользования домом каждому из сособственников передается в пользование конкретная часть строения, исходя из его доли. Выделенное помещение может быть неизолированным и не всегда точно соответствовать долям в праве собственности. Суд должен учесть фактически сложившийся порядок пользования домом.
Если вы решите подавать иск о выделе доли в натуре, следует не забывать один важный момент. Если доля в праве незначительна, собственник фактически имуществом не пользуется, помещение, которое соответствовало бы доле, отсутствует, суд может без вашего согласия прекратить право собственности на такую долю с выплатой компенсации ее стоимости за счет остальных собственников.
На долю в общем имуществе могут претендовать и кредиторы. Если у должника недостаточно другого имущества для погашения долгов, кредитор может требовать выдела доли и обращения на нее взыскания. Если остальные участники общей собственности возражают, они вправе выкупить эту долю по рыночной стоимости, вырученные деньги пойдут на погашение долга.

Заключение

Конституция РФ гарантирует нам право частной собственности. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Но помимо этих важных прав следует знать, что собственность – это, прежде всего, ответственность перед государством и его гражданами. К примеру, государство налагает значительные ограничения на владельцев земельных участков, но это уже тема для другой статьи.
Знание законов, регулирующих права и обязанности собственников, поможет вам защитить и сохранить свое имущество, пользоваться и распоряжаться им.

В праве общей долевой собственности каждому собственнику принадлежит доля в . Именно в праве собственности, а не в имуществе.

Один имущественный объект - одно право собственности на него - два субъекта этого права собственности - у каждого субъекта есть определенная доля в этом праве (1/3 и 2/3, например). Схематично состояние общей долевой собственности на вещь можно представить и так.

Если названную вещь поделить на части между двумя сособственниками (1/3 и 2/3), затем «раздать» эти части сособственникам, то возникнет две вещи, на каждую из которых будет установлено отдельное право собственности, а право общей долевой собственности прекратится.

В отношении имущества, находящегося в долевой собственности, сособственники имеют правомочия владения, пользования и распоряжения.

При этом владеют и пользуются таким имуществом участники долевой собственности по договоренности между собой. Например, три сособственника в трехкомнатной квартире могут договориться, какой конкретно комнатой каждый из них будет владеть и пользоваться. Если такая договоренность достигнута не будет, то нужно обращаться в суд, который при разрешении спора должен руководствоваться правилом, в соответствии с которым каждый участник долевой собственности имеет право на владение и пользование частью общего имущества соразмерно его доле (п. 2 ст. 247 ГК). Если такой порядок установить невозможно (например, в силу конструктивных особенностей объекта недвижимости), то один участник долевой собственности вправе требовать от других участников, которые владеют и пользуются имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации. Разумеется, установление судом порядка владения и пользования имуществом на праве общей долевой собственности, не означает раздела этого имущества и прекращения права общей долевой собственности.

Имущество, находящееся в долевой собственности, может использоваться для получения доходов. (Например, сдача объекта недвижимости в аренду). Такие доходы поступают в состав общего имущества и распределяются между сособственниками соразмерно их долям (ст.248 ГК). Договором между собой сособственники могут установить и иной порядок распределения доходов.

Распоряжение имуществом, которое находится в общей долевой собственности, происходит по соглашению всех участников. Здесь речь идет о распоряжении объектом общей долевой собственности в целом. Собственники могут договориться, например, о продаже жилого дома и продать его, подписав соответствующий договор. Если хотя бы один из собственников не согласен продавать дом, то такая продажа не может иметь места.

Все участники долевой собственности несут риск случайной гибели или повреждения имущества. Это означает, что если, например, часть жилого дома, которая находилась во владении и пользовании одного из собственников, сгорела, то его доля в праве собственности на имущество, которое осталось целым, не изменится. Не изменятся и доли других участников долевой собственности. Порядок владения и пользования сохранившимся имуществом, разумеется, станет другим в связи с уменьшением имущества, но установленные законом принципы названных правомочий останутся прежними.

Если для распоряжения (отчуждения) объекта имущества, находящегося в долевой собственности, требуется согласие всех участников, то для отчуждения доли в праве собственности законом установлен иной порядок.

Следует отметить, что доля в праве собственности хоть и является нематериальным объектом права, но представляет собой имущественную ценность, с которой можно совершать сделки. Единственное правомочие, которое имеет собственник доли - распоряжение ею по своему усмотрению. Для долевого собственника, если доля отчуждается им возмездно (например, продается) закон устанавливает некоторые ограничения. При продаже доли в праве общей долевой собственности третьему лицу остальные участники долевой собственности имеют право ее преимущественной покупки по цене предложения третьему лицу (кроме случая продажи доли с публичных торгов). Поэтому участник, намеренный продать свою долю третьему лицу, обязан известить об этом остальных участников долевой собственности с указанием цены и других условий продажи. Если остальные участники откажутся от покупки или не приобретут долю на недвижимое имущество течение месяца, а на движимое имущество - в течение 10 дней со дня извещения, доля может быть продана любому лицу.

Если упомянутая обязанность продавцом доли не исполнена, другие участники долевой собственности вправе в течение трех месяцев требовать через суд перевода на них прав и обязанностей покупателей. По истечении трехмесячного срока такие требования должны судом отклоняться. Также не подлежат удовлетворению требования о признании таких сделок недействительными.

В случае дарения доли в праве общей долевой собственности третьему лицу вышеназванные ограничения не применяются.

Проблема выделения доли в натуре может коснуться каждого, получившего наследство или расторгнувшего брак. При ней необходимо закрепить изменения документально, установить границы доли в реальном жилом помещении или на земельном участке, назначить новый адрес. Разберемся, как провести выдел доли в натуре, в каком порядке это можно сделать из общей долевой собственности.

Внесудебный порядок

Перед тем как подавать исковое заявление, необходимо попытаться найти мирное решение. Схема его будет такова:

Общая собственность оформляется в качестве долевой.
В профильный комитет администрации подается заявление о необходимости внесения изменений в технический план жилого помещения, получается разрешение на переоборудование его.
Достигается соглашение о переоборудовании дома. Эта часть самая сложная, так как нередко собственники не могут достичь согласия. Необходимо пригласить оценщика и узнать с его помощью стоимость выделяемой части помещения. Эта оценка будет субъективна, поэтому стороны часто требуют компенсацию, если отделяемая доля, по их мнению, слишком дорога или дешева. После согласования этих нюансов необходимо передать компенсацию, если она требуется. Соглашение подписывается у нотариуса.
Завершает процедуру оформление собственности. Для этого в Росреестр необходимо обратиться всем дольщикам и подписать заявления о грядущих изменениях имущества. Дополнительно нужно представить документы на собственность, добровольное соглашение (количество его экземпляров должно быть равно числу дольщиков и один возьмите для Росреестра), обновленный технический паспорт, гражданские паспорта, квитанцию об уплате пошлины.

После этого собственники получают документы на право собственности, которые позволяют присвоить доле новый адрес и вести отдельный лицевой счет.

Выделение границ доли с помощью суда

Если на стадии подписания добровольного соглашения собственники долей не смогли достичь общего мнения, процедура изменится. Необходимо подать иск в суд на всех совладельцев, чтобы провести выделение части имущества принудительно. К заявлению для суда прилагаются документы:

техпаспорт;
подтверждение права на собственность;
заключение экспертной комиссии о возможности выделения в натуре;
квитанция об уплате пошлины;
любые документы, подтверждающие право истца на его притязания;
копии иска по количество владельцев частей имущества.

Суд может назначить дополнительную строительную экспертизу, чтобы оценить возможность исполнение требований истца. В случае вынесения положительного решения, завершается процедура в Росреестре, куда подается копия вердикта суда и остальные документы для регистрации (список тот же, что и при добровольном разделении).

Нюансы выдела части в жилых помещениях

В некоторых случаях выделение части недвижимости в натуре затруднено. В судебной практике часто встречаются случаи, когда необходимо перестроить или достроить помещение, чтобы сделать отдельный вход. По закону затраты на строительство должны быть разделены между собственниками в равных долях, но не все на это согласны. Суд может принять сторону малоимущей стороны и разделить расходы соразмерно материальному положению, если нехватка денежных средств будет доказана. Учитывается и количество иждивенцев в семье.

При выделе долей в натуре из жилых помещений суд выносит решение исходя из плана:

отделение части не нарушит технические и строительные нормы – требования удовлетворяются;
если есть самостоятельные несогласованные перепланировки, рассмотрение дела откладывается до их легализации;
определение доли в натуре невозможно без порчи имущества – перепланировку заменяют компенсацией.